Se la Delibera di approvazione per lavori straordinari in condominio non ha previsto la costituzione del Fondo Speciale ex Art 1135 cc, il diritto al credito di imposta é riconosciuto e utilizzabile oppure si configura la situazione di mancato riconoscimento del credito perché non spettante o inesistente?
In Italia, la delibera di approvazione dei lavori straordinari in condominio deve obbligatoriamente prevedere la costituzione di un fondo speciale, come stabilito dall’art. 1135, comma 1, n. 4 del Codice Civile.
Questa disposizione è stata ribadita dalla Corte di Cassazione (con Ordinanza n. 9388 del 5 aprile 2023): la mancata costituzione di questo fondo comporta la nullità della delibera, il che significa che la delibera è considerata giuridicamente inefficace e non semplicemente annullabile.
Secondo la normativa attuale, infatti, l’assemblea condominiale, quando approva lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, per garantire la copertura finanziaria dei lavori e tutelare i condòmini diligenti dal rischio di dover coprire i pagamenti dovuti dai condòmini morosi.
La costituzione del fondo speciale deve essere deliberata in assemblea con le stesse maggioranze previste per l’approvazione dei lavori straordinari. Il fondo può essere costituito mediante versamenti periodici dei condòmini, in modo da distribuire il carico finanziario nel tempo.
Delibera nulla, credito inesistente
La nullità della delibera per mancata costituzione del fondo speciale ha impatto diretto anche sul diritto al credito di imposta.
Se la delibera è nulla, i lavori approvati non sono validi ai fini fiscali. Pertanto, il diritto al credito di imposta per interventi edilizi agevolati non è riconosciuto e non può essere utilizzato dai condòmini. Di conseguenza, le spese sostenute per tali lavori non saranno detraibili.
L’amministratore di condominio ha il dovere di assicurarsi che la delibera rispetti tutte le normative vigenti. La mancata costituzione del fondo può esporre l’amministratore a responsabilità legali. Ed i casi accertati non sono pochi.
| Anno | Delibere nulle (%) |
|---|---|
| 2022 | 5% |
| 2023 | 10% |
| 2024 | 15% |
Sanatoria inapplicabile
Il nuovo decreto Salva Casa non cambia la disciplina vigente in questo caso. La costituzione del fondo speciale resta un requisito fondamentale per la validità delle delibere condominiali. Senza il fondo, non è possibile beneficiare del credito di imposta neppure in sanatoria.
Se la delibera è nulla, i lavori approvati non sono comunque validi ai fini fiscali. Di conseguenza, il diritto al credito di imposta non è riconosciuto e le spese sostenute per tali lavori non saranno detraibili.
Se una delibera viene approvata senza fondo speciale, l’unica strada da seguire per regolarizzare la situazione è approvare una nuova delibera: convocando un’assemblea straordinaria per costituire il fondo speciale e ratificare la delibera precedente.
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