La mediazione è ampiamente diffusa nella prassi commerciale e assume notevole rilevanza nella vita di imprese e privati, soprattutto sotto l’aspetto della mediazione immobiliare: il mediatore immobiliare, infatti, è quello che comunemente e colloquialmente è definito “agente immobiliare” e presta la propria opera sia nel campo degli acquisti sia nelle locazioni ad uso privato o commerciale.
Cerchiamo ora di capire meglio quando, nell’ambito della mediazione, può ritenersi esistente il rapporto contrattuale tra le parti e, in particolare, quando scatta il diritto al pagamento della provvigione.
Il Codice civile all’art. 1754 c.c. si limita a qualificare il mediatore come “colui il quale mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. La Legge n. 39/89 sancisce che l’attività di mediazione è consentita solo agli iscritti in un ruolo speciale istituito presso le Camere di Commercio; solo costoro possono vantare il diritto alla provvigione.
Detto ciò, occorre innanzitutto inquadrare la nozione di “affare”, sul quale in concreto si concentra l’esistenza del rapporto di mediazione: deve intendersi “affare” qualsiasi operazione di natura economica che si risolva in un’utilità patrimoniale, suscettibile di conseguenze giuridiche.
Per stabilire quando l’affare debba considerarsi concluso, occorre avere presente l’effetto economico che il soggetto vuole conseguire.
L’affare può dirsi concluso nel momento in cui si verifica un evento tale da produrre l’effetto economico voluto. Se ciò è avvenuto ad opera di un mediatore, quest’ultimo ha diritto al compenso.
In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che le abilita ad agire per l’esecuzione specifica del negozio (l’acquirente obbliga il venditore a stipulare il contratto definitivo). Questo vale anche per il risarcimento del danno, qualora l’accordo non venga onorato.
In tema di mediazione immobiliare, quando le parti abbiano raggiunto un accordo di massima, riservandosi di stipulare successivamente un vero e proprio contratto preliminare, l’affare non è stato concluso e la provvigione non spetta. Non basta, quindi, l’esistenza di trattative giunte allo stadio avanzato ed occorre, invece, la stipula di un contratto preliminare.
Tuttavia, la giurisprudenza della Suprema Corte (Cass. civ. sez. III, 14 luglio 2004 n. 13067) stabilisce che l’accordo sia già perfetto se, nello svolgimento della propria attività negoziale, le parti abbiano già stabilito gli elementi essenziali per la conclusione dell’affare (indicazione del prezzo, della modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile all’acquirente).
In pratica, quando il futuro acquirente accetta la proposta del venditore nella quale siano riportati prezzo dell’immobile, modalità di pagamento, data di stipula del contratto definitivo – rogito notarile – e data della consegna dell’immobile all’acquirente, il contratto può ritenersi perfezionato e il diritto alla relativa provvigione maturato.
Vero è che la sussistenza del rapporto di mediazione presuppone la volontà delle parti di avvalersi dell’opera del mediatore; tuttavia, la Cassazione afferma che il diritto alla provvigione sorge anche quando la parte, pur non avendo conferito preventivamente l’incarico di mediazione, abbia comunque accettato l’attività del mediatore, traendone vantaggio (Cass. civ. sez. III, 14 aprile 2005, n. 7759).
Per verificare la sussistenza del diritto alla provvigione, si deve constatare che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta dal mediatore, anche se quest’ultima si è risolta nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti.
Si deve pertanto sottolineare che non è richiesto che tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare sussista un nesso causa-effetto diretto ed esclusivo. È invece sufficiente che la “messa in relazione” delle parti costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; questo significa che la prestazione del mediatore può benissimo esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative.
Non sussiste, conseguentemente, diritto alla provvigione quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o a queste condizionate.
Se il committente, legittimamente, non perviene alla conclusione dell’affare, il mediatore manterrà il diritto a ottenere il rimborso della spese sostenute, rimborso che copre ogni possibile ipotesi di mancata conclusione del contratto.
Esiste poi la possibilità che al mediatore venga assicurata una provvigione indipendentemente dalla conclusione dell’affare. La giurisprudenza si è espressa al riguardo, richiedendo l’esistenza di un patto, solitamente definito per iscritto, che vincoli il diritto alla provvigione a una circostanza diversa dalla conclusione dell’affare. Due esempi: avere il mediatore impiegato un certo tempo in una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all’affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine o anche non esservi pervenuto, nel caso che la parte revochi l’incarico al mediatore prima della scadenza del termine.
In queste ipotesi, la provvigione integra il compenso del mediatore per aver assunto e adempiuto l’obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all’affare (Cass. civ. sez. III, 15 maggio 2002 n. 7067).
D’altro canto, le parti possono liberamente subordinare il pagamento della provvigione al buon esito dell’affare.
È consigliabile, pertanto, stipulare dettagliati contratti di mediazione, nei quali siano regolamentate le posizioni delle parti nei confronti del mediatore, la natura del conferimento dell’incarico, la misura della provvigione e la responsabilità in caso di inadempimento. Solo in questo modo è possibile evitare l’instaurarsi di prolungati contenziosi e tutelare le parti da richieste arbitrarie di improvvisati mediatori.
*Articolo a cura dell’Avvocato Corinne Ciriello, socia fondatrice dello Studio Legale Associato Ciriello-Cozzi di Milano; si occupa prevalentemente di responsabilità civile, contrattualistica e diritto del condominio (avvciriello@ciriello-cozzi.it).
