Sforbiciata burocratica e incentivi fiscali per ridare slancio al mercato dell’Edilizia, sia sul fronte compravendite sia su quello affitti: è quanto previsto dal Decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014) in vigore dal 13 settembre. Il regolamento unico edilizio, uno dei capitoli fondamentali eliminato all’ultimo momento, potrebbe rientrare con l’iter di conversione del decreto o con un successivo provvedimento ad hoc.
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CIL
L’articolo 17 del decreto prevede che basti la CIL (Comunicazione Inizio Lavori) per una serie di lavori che prima richiedevano la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività). In particolare, si ricomprendono nei lavori di manutenzione straordinaria soggetti a semplice comunicazione anche quelli:
«consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari», sempre che non venga «modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’ uso».
Traduzione: si possono accorpare più appartamenti appartenenti allo stesso stabile senza chiedere permessi o certificazioni, semplicemente comunicando l’inizio lavori. In pratica, ricadono d’ora in poi nell’edilizia libera tutti gli interventi sul proprio appartamento.
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Per quanto riguarda le imprese, la comunicazione di inizio lavori deve essere “asserverata” per le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa e della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa, che però non possono riguardare le parti strutturali dell’edificio. L’asseverazione fa effettuata da un tecnico abilitato che, sotto la propria responsabilità, dichiara i lavori conformi alle norme. La comunicazione deve sempre contenere i dati dell’impresa a cui vengono affidati i lavori.
La CIL è sempre valida anche ai fini dell’aggiornamento catastale ed è l’amministrazione comunale ad effettuare poi le comunicazioni all’Agenzia del Territorio.
SCIA
Ci sono poi una serie di lavori che prima richiedevano il permesso di costruire e per le quali adesso basterà invece la SCIA: le varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, e gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia che comportano aumento di unità immobiliari. Per interventi di riqualificazione di aree dismesse è possibile ottenere una deroga al permesso di costruire in deroga alla destinazione d’uso, sempre che ci sia una deliberazione del consiglio comunale che ne attesti l’interesse pubblico. Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente vengono anche agevolati sul fronte dei costi, nel senso che i comuni possono deliberare tariffe più basse rispetto a quelle per le nuove costruzioni, e viene introdotta una defiscalizzazione sugli oneri di costruzione pari almeno al 20% (ogni comune deve deliberare). Infine, viene introdotto il permesso di costruire convenzionato, per esigenze di urbanizzazione semplificate, individuate dal Comune.
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Compravendite e affitti
L’articolo 19 del decreto prevede l’esenzione da imposte di bollo e registro per la registrazione di un contratto di affitto che preveda un abbassamento del canone a contratto non ancora scaduto. L’articolo 21, invece, è quello che prevede la nuova agevolazione fiscale per chi compra e poi affitta un immobile invenduto da una società di costruzione. La norma si applica per gli acquisti effettuati dallo scorso 1 gennaio 2014, e fino al 31 dicembre 2017. Si tratta di una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo d’acquisto, fino a un massimo di 300mila euro. Attenzione: l’acquirente deve essere una persona fisica non esercente attività commerciale.
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La stessa agevolazione si applica anche a persone fisiche che costruiscono un immobile residenziale su aree edificabili che già possedevano. Le spese di costruzione su cui applicare la deduzione vengono attestate dall’impresa che esegue i lavori.
In entrambi i casi (acquisto di invenduto o costruzione su area propria), l’immobile deve poi essere concesso in affitto, entro sei mesi dal termine dei lavori o dall’operazione di compravendita, con un contratto di almeno otto anni. L’immobile non può essere di lusso (categoria catastale A1, A8 e A9), deve avere prestazioni energetiche di classe A o B. L’affitto non può mai essere inferiore a quello previsto dai canoni concordati. Non devono esserci rapporti di parentela oltre il primo grado fra inquilino e proprietario (non si può, ad esempio, ottenere questa agevolazione per costruire una casa da affittare poi ai figli).
Infine, l’articolo 23 contiene una nuova normativa di riferimento per contratti di locazione finalizzati all’acquisto entro un determinato numero di anni, che deve essere previsto.
