Come per i bed & breakfast, il riferimento normativo per avviare un’attività di affitto casa vacanze è sempre la legge regionale di riferimento, che conterrà definizione, obblighi e adempimenti burocratici. La casa vacanza si distingue dal B&B perché l’attività non è esercitata nella casa di residenza ma in una seconda casa. In genere, è previsto che possa essere esercitata in forma imprenditoriale oppure occasionale, con obblighi diversi a seconda dell’opzione scelta.
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Riportiamo, a titolo di esempio, la definizione contenuta nella legge della Lombardia (legge regionale 27/2015), in base alla quale sono case e appartamenti per vacanze:
«le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari».
Le diverse leggi regionali stabiliscono poi i requisiti che separano l’attività imprenditoriale da quella amatoriale (spesso c’è un limite di unità abitative utilizzabili, oltre all’esercizio occasionale dell’attività) disciplinando i vari aspetti della locazione: requisiti alloggio, obblighi amministrativi (in genere SCIA, segnalazione di inizio attività), adempimenti del gestore (trasparenza prezzi, obblighi di comunicazione), eventuali limitazioni (per esempio, l’utilizzo dell’alloggio da parte del proprietario), comunicazioni periodiche con i Comuni e gli enti locali, polizze di sicurezza, sanzioni. E’ comunque sempre necessario effettuare la denuncia alla questura competente delle generalità delle persone alloggiate.
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Se l’affitto è inferiore ai 30 giorni non occorre registrare il contratto, che diventa invece obbligatorio in forma scritta nel caso in cui la locazione superi tale soglia. Per quanto riguarda la fiscalità, se l’attività è gestita in forma non imprenditoriale gli introiti vanno segnati in dichiarazione dei redditi, mentre se la forma è imprenditoriale bisogna avere la partita IVA. Attenzione: anche se il contratto è inferiore ai 30 giorni, e quindi non c’è obbligo di registrazione, è possibile applicare la cedolare secca direttamente in dichiarazione dei redditi.
Infine, bisogna sempre controllare se nel proprio Comune è prevista una tassa di soggiorno e adempiere al relativo obbligo di applicarla.
