Se l’inquilino paga parte dell’affitto in nero può rivolgersi al giudice e chiedere la restituzione dei soldi versati, mentre il padrone di casa pagherà le relative sanzioni: l’unico adempimento che l’Agenzia delle Entrate può chiedere anche all’inquilino è l’imposta di registro. Lo stabilisce una sentenza della Corte di Cassazione, la 20395/16 dell’11 ottobre 2016, che interviene sulla questione dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Stabilità 2016.
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La manovra (comma 59 legge 208/2015) ha stabilito la nullità di qualsiasi pattuizione che alzi l’importo dell’affitto previsto dal contratto. La sentenza di Cassazione ribadisce questa impostazione e stabilisce che, dal punto di vista fiscale, per gli affitti in nero è responsabile unicamente il locatore, proprietario dell’immobile. Il quale deve restituire all’inquilino le somme in più percepite.
L’Agenzia delle Entrate può invece chiedere all’inquilino il pagamento dell‘imposta di registro: l’adempimento, per legge, spetta al proprietario, che deve (sempre in base alla Legge di Stabilità 2016, che ha modificato l’articolo 13 della legge 431/1998),
«provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale».
Il Fisco, in via subordinata, può però chiedere la registrazione e il relativo pagamento dell’imposta all’inquilino.
Per quanto riguarda le tasse evase, invece, è responsabile unicamente il proprietario, che paga dal 240% al 480% dell’imposta evasa, più gli interessi. Si può ricorrere a ravvedimento operoso: entro 90 giorni, sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta, fino a un anno sanzione al 15%, se si supera questo termine sale al 120%.
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Non rileva, per un’eventuale regolarità del contratto che prevedeva la parte in nero, l’eventuale accordo verbale e nemmeno un eventuale accordo scritto: la cifra pattuita è quella scritta nel contratto registrato. Per le somme celate al fisco, il proprietario non potrà chiedere un decreto ingiuntivo o un’ordinanza di sfratto. L’inquilino, invece, può chiedere la restituzione delle somme pagate in nero, entro sei mesi di tempo dalla fine della locazione per chiedere la restituzione delle somme in più versate.
Ricordiamo infine che, sempre in base alla Legge di Stabilità 2016, l’inquilino può presentare ricorso all’autorità giudiziaria, e oltre alla restituzione delle somme chiedere che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dalle norme. Queste possibilità di ricorso vengono ampliate al caso in cui il locatore non abbia provveduto alla registrazione entro 30 giorni. E’ il giudice a stabilire il canone dovuto e la restituzione delle somme eventualmente in eccesso.
