L’affitto breve periodi a fini turistici non comporta l’esercizio di un’attività ricettiva ma un semplice contratto di locazione registrato in base al codice civile: la puntualizzazione è importante perché vengono meno una serie di obblighi e adempimenti previsti per le forme ricettive anche a livello non imprenditoriale (come la presentazione della SCIA) e di comunicazioni alle autorità. In generale, la competenza di queste forme di locazione turistica non è delle Regioni, perché non si tratta di turismo ma operazioni immobiliari.
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Tecnicamente, il contratto d locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile, dall’articolo 1, comma 2 lettera c, della legge 431/1998, e dall’articolo 53 del Codice del Turismo, decreto legislativo 79/2011, dedicato a “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche“.
Su questi contratti non ha avuto impatto la sentenza della Corte Costituzionale che, nel 2012, ha bocciato diversi articoli. Dunque, secondo la legge,
«gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione».
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E’ necessario redigere un contratto di locazione in forma scritta, completo di condizioni e dati dell’immobile, contraenti, importo del canone d’affitto (ed eventuale caparra o cauzione versata), spese incluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie), termini e tempi di riconsegna. Se l’affitto dura meno di 30 giorni, non è necessario depositare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate, che scatta invece per periodi più lunghi. Al momento del pagamento bisogna rilasciare una ricevuta (a meno che non si incassi attraverso una piattaforme di booking). Se l’importo è superiore a 77,49 euro si applica una marca da bollo da 2 euro.
La differenza fra locazione turistica e servizio non professionale di ricettività è che, nel primo caso, si affitta l’appartamento senza servizi aggiuntivi come quelli che in genere sono previste da affittacamere, B&B, alberghi (pulizia stanze, colazione, pasti).
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Per quanto riguarda la parte fiscale, è possibile applicare il regime della cedolare secca oppure la tassazione ordinaria. L’aliquota da applicare alle locazioni per uso turistico in cedolare secca è pari al 21% e si calcola sull’importo del canone complessivo. Questa possibilità (locazione turistica con cedolare secca) si può applicare anche nel caso di affitto di singole stanze di un’unità abitativa. La tassazione ordinaria, invece, applica l’IRPEF al reddito da locazione percepito, annoverati tra i “redditi fondiari” (articolo 25, comma 1, del TUIR).
E’ anche possibile applicare la locazione turistica a un immobile in affitto: in questo caso, il reddito a cui applicare l’imposta è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del TUIR), come ad esempio il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. I redditi percepiti dalla sublocazione sono “redditi diversi” (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR).
Per quanto riguarda la tassa di soggiorno ai Comuni, per questo tipo di contratti non è prevista ma è sempre bene verificare presso il regolamento dell’amministrazione di appartenenza.
