Individuare il valore di mercato di un’immobile è fondamentale in caso di compravendita, locazione o anche in ambito giudiziario nel caso di contenziosi (separazione o divisione ereditaria).
Un utile strumento è la Banca dati delle quotazioni immobiliari, reperibile sul sito web dell’Agenzia delle Entrate, navigabile per provincia o tramite mappa interattiva.
Definizione di valore di mercato
Secondo il “Codice delle valutazioni Immobiliari. Italian Property Valuation Standard”:
Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.
Calcolo del valore di un immobile sul mercato
Per calcolare il valore di mercato di un immobile si utilizza la formula matematica: Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito.
Equivale alla superficie convenzionale vendibile, data dalla somma di:
- superfici coperte;
- superfici ponderate d uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
- quote percentuali delle superfici delle pertinenze.
=> Redditi da immobili, tasse e contabilità
Quotazioni immobiliari: dove trovarle
La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del Territorio, basato sulla zona omogenea in cui si trova (in mancanza si fa riferimento alla zona limitrofa o analoga censita), al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”.
=> Superficie commerciale immobili: guida al calcolo
Coefficienti di merito: quali sono
Sono relativi alle caratteristiche dell’immobile come:
- piano: seminterrato (-25% con ascensore e senza), terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino), primo (-10% con e senza ascensore), secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore), terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore), superiore (+5% con ascensore; -30% senza ascensore), ultimo (+10% con ascensore; -30% senza ascensore), attico (+20% con ascensore; -20% senza ascensore);
- stato locativo: abitazioni libere (coefficiente di merito 100%), abitazioni locate a canone libero (-20%); abitazioni locate stagionalmente (-5%);
- riscaldamento: autonomo (+5%), centralizzato (0%), centralizzato con contabilizzatore (+2%); assente (-5%);
- esposizione e vista: esterna panoramica (+10%), esterna (+5%), mista (0%), interna (-5%), completamente interna (-10%);
- stato di conservazione: da ristrutturare (-10%), buono stato (0%), ristrutturato (+5%), finemente ristrutturato (+10%); nuova costruzione (+10%);
- luminosità: molto luminoso (+10%), luminoso (+5%), mediamente luminoso (0%,), poco luminoso (-5%).
