I Bed & Breakfast non possono essere aperti in un condominio senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale e la conformità al regolamento condominiale, per quanto ci siano moltr zone d’ombra in alcune situazioni.
L’orientamento della Giurisprudenza, espresso negli anni scorsi dalla Seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 109/2016, è stato più volte confermato da diverse ulteriori sentenze a riguardo.
Vediamo le principali, caso per caso.
B&B in Condominio: cosa dice la legge
Uno dei principali pronunciamenti in materia di B&B in condominio è la sentenza n. 21562 (Corte di Cassazione, sez. II) del 7 ottobre 2020, che conferma la legittimità del Regolamento condominiale nel quale risulti il divieto di esercitare nello stabile attività commerciali, anche del tipo affitta-camere o bed and breakfast.
Qualora il regolamento condominiale contenga la disposizione che vieti le attività commerciali è illegittimo svolgere l’attività di affittacamere compresa quella identificabile in un bed and breakfast in tutto e per tutto assimilabili alle attività imprenditoriali alberghiere a nulla rilevando le ridotte dimensioni, in quanto non diversamente dall’albergo si configurano come un’attività connotata da una impresa e dal contatto diretto con il pubblico.
Come interpretare il Regolamento condominiale
In teoria, il condominio può imporre una regola (magari a tutela del decoro e della tranquillità dell’edificio) che vieti l’apertura di un’attività di B&B, ma nella pratica molto dipende dalla fattispecie e dalle motivazioni espresse nel disposto condominiale.
Anche questo è il motivo per cui negli anni si sono alternate sentenze della Corte di Cassazione contrastanti, in alcuni casi dando ragione al condominio, nonostante in precedenza altri avessero destinato gli appartamenti ad attività commerciali (ritenendo irrilevante la condotta tenuta in passato da altri condomini poiché non influente sull’interpretazione del regolamento condominiale).
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B&B: abitazione vs. attività commerciale
La Corte aveva di Cassazione aveva in un primo momento concesso, con la sentenza n. 24707/2014, il via libera alla possibilità per i condomini di ospitare a pagamento soggetti terzi, stabilendo che l’attività di affittacamere o B&B non comportasse un mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari, che quindi rimaneva di tipo abitativo.
In un caso più recente, invece, i giudici hanno ritenuto tale attività contrapposta alle finalità abitative dell’immobile.
=> Bed and Breakfast: leggi regionali e regolamento di condominio
Nel caso di specie, i giudici di secondo grado hanno evidenziato la regolarità amministrativa dell’attività, esercitata a scopo di lucro ed in contrasto con la disposizione del regolamento condominiale. Nel ricorso in Cassazione, il ricorrente sosteneva però la tesi che il divieto dovesse ritenersi circoscritto ai servizi richiamati dal Regolamento condominiale e che l’attività di B&B rientra tra quelle proprie di un’immobile a destinazione abitativa.
In realtà, la disposizione del Condominio in questione vietava la destinazione e/o l’uso dell’unità immobiliare a esercizio o ufficio industriale o commerciale. Tutti divieti posti sullo stesso piano letterale.
Quindi, tutto dipende da come è scritto il Regolamento e da come si può prestare a interpretazioni anche differenti.
