Secondo la Corte di Cassazione (sentenza 24852/2015) sono validi i contratti di compravendita immobiliare nel caso in cui le irregolarità edilizie (abusi) rilevate sull’immobile non superino il 2% delle misure progettuali, ovvero in caso di parziale difformità dal permesso di costruire, o se interviene la sanatoria (condono edilizio) prima della conclusione del contratto.
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Il caso riguardava una richiesta di nullità del preliminare di vendita motivato dal fatto che la società di costruzione, successivamente alla stipula, aveva apportato all’immobile modifiche interne non autorizzate, che però non ne modificavano la volumetria.
I giudici hanno respinto la richiesta dell’acquirente, giudicando valido il contratto e chiarendo che devono essere considerati nulli solo gli atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire o quelli della domanda di sanatoria edilizia se sono superati i limiti di legge per le irregolarità commesse.
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La sentenza ricorda infatti che a definire il limite del 2% per le irregolarità edilizie, nel caso in cui si parli di parziale difformità dal permesso di costruire, è lo stesso Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001), facendo riferimento a scostamenti rispetto a:
- altezze,
- volumetrie,
- superfici coperte dichiarate nel progetto.
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Se le opere realizzate senza titolo abilitativo non superano questi limiti, il preliminare di vendita è valido e si può procedere alla stipula del contratto definitivo. Diversamente, il preliminare deve essere considerato nullo e per poter concludere la compravendita è necessario ottenere il condono degli abusi edilizi commessi.
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