Per informare e orientare i cittadini sul tema del rent to buy il Consiglio Nazionale del Notariato ha stilato un utile vademecum che in maniera semplice e chiara spiega tutto quello che c’è da sapere, comprese le tutele previste dalla legge ed i vantaggi e svantaggi sia per il venditore che per l’acquirente e quali sono.
Rent to buy
Il contratto di rent to buy consente di affittare l’immobile, congelando il prezzo fino a quando l’acquiente sarà in grado di accedere ad un finanziamento bancario.
Affitto con riscatto
Si tratta di una soluzione diversa rispetto all’affitto con riscatto, una particolare formula di acquisto nella quale si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile, dopo un certo periodo di tempo di locazione il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Acquisto dell’immobile
L’acquisto dell’immobile rappresenta una possibilità per una possibilità il locatario e non di un obbligo. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni. Il rischio maggiore per il proprietario è dato dalla possibilità che il conduttore decida di non comprare la casa.
Rischio mitigato tuttavia dalla possibilità di trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato. A tale scopo è utile che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario possa eventualmente trattenere in caso di mancata vendita al conduttore siano stati preventivamente concordati.
Conduttore inadempiente
In caso di mancato acquisto la procedura che deve intraprendere il proprietario non è quella di sfratto ma di rilascio del bene, teoricamente più breve e meno costosa anche se le tempistiche dipendono dai singoli tribunali. Fondamentale, per poter seguire questa procedura, è studiare con il notaio apposite clausole da inserire nell’atto di rent to buy.
Tutele per il conduttore
Anche il conduttore è tutelato: la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy che consente al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. In questo modo il conduttore è tutelato anche in caso di fallimento del venditore.
Immobili oggetto del rent to buy
Possono essere oggetto del contratto di rent to buy tutte le tipologie di immobile: edifici in costruzione, appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi e terreni.
Nomina di un terzo, cessione del contratto
La legge prevede la facoltà per il conduttore/acquirente di riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito. È inolte possibile prevedere la cessione del contratto.
Imposte
Nel periodo di godimento le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione. Sono invece a carico dell’acquirente le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari, così come le spese e le imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
