Con l’avvicinarsi della scadenza del saldo IMU a dicembre 2024 e l’avvio della riforma delle aliquote a gennaio 2025, è bene ricordare le regole sulle variazioni delle unità immobiliari iscritte in Catasto, per riqualificazione, ristrutturazione o cambio d’uso o in altri casi particolari, in vista della stretta di Governo sui controlli previsti su chi ha usato il Superbonus e altre detrazioni edilizie.
La rendita catastale, lo ricordiamo, è il parametro fondamentale per stabilire il valore dell’immobile (rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di riferimento della categoria) al quale applicare poi le aliquote IMU.
Per chi possiede immobili che hanno subito variazioni con impatto sul valore della rendita catastale, è bene muoversi per tempo: l’Agenzia delle Entrate applicherà sanzioni agli inadempienti e procederà con il ricalcolo d’ufficio laddove necessario.
Variarione rendita catastale e IMU per immobile ristrutturato
Nel caso in cui l’immobile abbia subito ristrutturazioni, bisogna tenerne conto nel caso in cui i lavori abbiano generato modifiche ai fini catastali (cambiandone le dimensioni, ad esempio).
La rendita iscritta al Catasto, che si riferisce al primo gennaio, è quella che bisogna prendere come riferimento in tutti i casi in cui non ci siano stati lavori successivi. Bisogna però stare sempre attenti e distinguere i diversi periodi:
- se i lavori sono iniziati in corso d’anno, per i mesi precedenti vale la rendita catastale “vecchia”;
- per il periodo in cui sono in corso i lavori, il valore è quello tecnicamente definito dell’area di sedime (area edificabile);
- quando terminano i lavori, si presenta la documentazione per l’aggiornamento dei dati catastali e si ottiene la nuova rendita.
In pratica, per calcolare l’IMU dopo una ristrutturazione, si dovranno assumere tre rendite catastali diverse, per ognuno dei periodi relativi all’esecuzione dei lavori (prima, durante e dopo) sulle quali calcolare tre diversi imponibili.
Se il Comune cambia la rendita in Catasto
È possibile che la rendita subisca delle variazioni su iniziativa del Comune, che procede a una revisione delle zone catastali. In questo caso, è l’assessorato del Comune che deve comunicare i cambiamenti al proprietario dell’immobile, e comunque le variazioni hanno efficacia dal primo gennaio successivo a quello di notifica. Quindi:
- i proprietari di immobili senza notifica applicano la nuova rendita a partire dall’anno successivo;
- chi ha ricevuto notifica dopo la scadenza dell’acconto, paga l’IMU sulla base della vecchia rendita catastale.
Rendita catastale e destinazione d’uso non coincidenti
Il caso in cui la rendita catastale non corrisponde alla destinazione d’uso può non essere infrequente: può capitare che un contribuente abiti in un immobile che in realtà è classificato come ufficio o in altro modo, e non abbia ancora fatto la relativa variazione di Catasto.
In questo caso deve essere presentata la denuncia di variazione attraverso l’apposita procedura (procedura Docfa).
Immobile inagibile e inabitabile ai fini IMU
Ricordiamo che bisogna pagare l’IMU anche sugli immobili inagibili (ad esempio perché pericolanti) o inabitabili (ad esempio perché mancano infrastrutture fondamentali, come l’acqua corrente) ma con base imponibile ridotta del 50%. Ci vuole però la necessaria documentazione: si può presentare una dichiarazione sostitutiva di notorietà oppure si può chiedere un sopralluogo dell’ufficio tecnico del Comune (spese a carico del proprietario dell’immobile).
Attenzione: la riduzione del 50% può avvenire solo se effettivamente, oltre ad essere inagibile o inabitaile, l’immobile è anche vuoto. Se invece è utilizzato, bisogna pagare l’IMU completa.
Rendita e visura catastale online
Rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate è possibile conoscere la rendita catastale del proprio immobile, peraltro indicata nella propria dichiarazione dei redditi: nel Modello Redditi PF è già rivalutata del 5%, nel Modello 730 non lo è e quindi bisogna moltiplicare il dato per 1,05 e poi applicare il coefficiente relativo alla tipologia del proprio immobile,
È anche disponibile un apposito servizio online di consultazione gratuita (dall’area riservata del portale del Fisco).
Ci sono diversi modi per ottenere anche la visura catastale, alcuni a pagamento e altri gratuiti (atto di compravendita, tramite CAF o Poste Italiane o ai servizi messi a disposizione dai diversi Comuni).
