Il Tribunale di Roma, con decisione del 13 novembre scorso (procedimento NRG 10309/2024), ha ribadito la legittimità del rifiuto opposto dal Conservatore dei Registri Immobiliari alla trascrizione di una sentenza di divisione ereditaria, in cui la determinazione delle somme dovute a titolo di conguaglio risultava non precisa.
La decisione sottolinea l’importanza della chiarezza nei valori attribuiti nelle divisioni, essenziale per la contestuale iscrizione dell’ipoteca legale, obbligatoria ai sensi dell’articolo 2834 del Codice Civile.
Divisione ereditaria: i conguagli devono coincidere
La vicenda nasce dal rifiuto del Conservatore di Roma 2 a trascrivere la sentenza n. 493/2007 del Tribunale di Velletri, con cui si disponeva la divisione di un asse ereditario. La somma totale dei conguagli dovuti dai coeredi ammontava ad un importo leggermente differente rispetto a quello riconosciuto: tale discrepanza ha dunque portato al rifiuto della trascrizione.
Nel caso in esame, la discrepanza tra le somme riconosciute al creditore e quelle effettivamente dovute dai coeredi ha reso impossibile l’iscrizione d’ufficio dell’ipoteca, invalidando di fatto la formalità principale (trascrizione della sentenza).
Il ruolo del Conservatore
Secondo l’articolo 2834 del Codice Civile, infatti, il Conservatore è obbligato, in occasione della trascrizione di atti di alienazione o divisione, a iscrivere d’ufficio l’ipoteca legale a favore dei condividenti. Tale iscrizione deve avvenire contestualmente alla trascrizione, in modo da prevalere su eventuali iscrizioni o trascrizioni precedenti (art. 2650 c.c.).
Il Tribunale ha ribadito che il controllo del Conservatore è di natura formale e non può entrare nel merito delle decisioni giudiziali, ma deve verificare la coerenza dei valori riportati. L’assenza di una determinazione esatta delle somme impedisce la trascrizione, stante il collegamento diretto tra l’atto divisorio e l’iscrizione dell’ipoteca legale.
Nel rigettare il reclamo proposto dalla parte richiedente, il Tribunale ha così motivato la propria decisione su più fronti:
- mancanza di interesse concreto (la ricorrente aveva nel frattempo raggiunto un accordo con la controparte, rendendo non attuale l’interesse alla trascrizione della sentenza);
- difetto di legittimazione attiva (la ricorrente non aveva coinvolto gli altri coeredi nel procedimento;
- errore formale nei conguagli (la sentenza presentava una chiara incongruenza tra la somma complessiva dovuta e quella attribuita al creditore.
I principi da rispettare per la trascrizione
La decisione del Tribunale di Roma valorizza due principi fondamentali:
- l’iscrizione dell’ipoteca legale deve avvenire contestualmente alla trascrizione della divisione, come previsto dall’articolo 2834 c.c.;
- la quantificazione precisa delle somme è essenziale per l’iscrizione dell’ipoteca, poiché il Conservatore non può intervenire autonomamente per correggere discrepanze formali.
L’articolo 2817 c.c. conferma che l’ipoteca legale serve a tutelare crediti di particolare natura, tra cui quelli derivanti dai conguagli nelle divisioni ereditarie. La mancata corrispondenza tra importi rende impossibile costituire questa garanzia.
Per le formalità immobiliari, il Conservatore ha un ruolo cruciale di controllo formale, ma il rispetto dei requisiti sostanziali (come la determinazione dei conguagli) resta in capo alle parti e ai loro legali rappresentanti.
L’assenza di chiarezza blocca non solo l’iscrizione dell’ipoteca legale ma anche l’intera formalità di divisione.
