Come disdire un contratto di affitto

Quando si dà o si prende un immobile in affitto è importante conoscere bene tutte le regole della locazione. Tra queste è importantissimo sapere come disdire il contratto di locazione, trattandosi di un’informazione utile in caso di necessità o imprevisti di vario genere.

Per chiunque desideri recedere anticipatamente da una locazione, effettuare correttamente la procedura di disdetta di un contratto di affitto è essenziale, per evitare di incorrere in penali e sanzioni. Si tratta di una procedura regolamentata, che può essere avviata sia dall’inquilino (conduttore) che dal proprietario dell’immobile (locatore) e che segue regole, modalità e tempistiche di preavviso specifiche, a seconda della tipologia di contratto stipulato e delle circostanze.

Ciò garantisce sia al locatore sia al conduttore il rispetto delle reciproche esigenze e condizioni contrattuali. Vediamo nel dettaglio quali sono le condizioni, le modalità di comunicazione e le tempistiche da rispettare per una disdetta corretta del contratto di affitto, nonché un esempio di lettera di disdetta.

Cos’è e come funziona il contratto di affitto

Il contratto di locazione è l’accordo stipulato tra il locatore e il conduttore, in cui il proprietario concede all’affittuario (o locatario) il diritto di godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un canone.

Questo contratto include, tra i vari elementi:

• i dati identificativi delle parti (locatore e locatario);
• la descrizione e l’ubicazione dell’immobile;
• il canone di locazione;
• la durata del contratto.

Da sapere: per gli immobili concessi in uso gratuito (come avviene spesso tra famigliari), bisogna stipulare un contratto di comodato d’uso, e non di locazione.

Contratti di locazione: quanti e quali tipi esistono

I contratti di affitto possono avere durate e modalità di disdetta differenti. Tra i principali contratti di locazione troviamo:

• Contratto a canone libero (4+4): durata di 4 anni con rinnovo automatico per altri 4, salvo disdetta che deve essere presentata entro 6 mesi dalla scadenza, a meno che nel contratto non sia stabilito un termine differente.
• Contratto a canone concordato (3+2): durata di 3 anni con rinnovo di 2 anni, salvo disdetta con preavviso di 6 mesi, a meno che nel contratto non sia stabilito un termine differente.
• Contratto di locazione a uso transitorio: durata da 1 a 18 mesi, cessazione automatica al termine del periodo concordato tra locatore e inquilino.
• Contratto per studenti universitari: durata da 6 a 36 mesi, con un preavviso ridotto di 3 mesi per l’inquilino.

Nota: le attività commerciali seguono solitamente la formula 6+6 e quelle alberghiere 9+9.

Cosa significa risoluzione del contratto

L’Agenzia delle Entrate spiega che si parla di risoluzione del contratto se il rapporto tra le parti è interrotto prima della scadenza naturale.

Differenza tra disdetta e recesso del contratto di locazione

Nella terminologia dei contratti di locazione, è importante distinguere tra disdetta e recesso:

• Disdetta: indica la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza stabilita, senza dover fornire giustificazioni specifiche. È generalmente applicabile alla scadenza naturale del contratto.
• Recesso: rappresenta la terminazione anticipata del contratto, possibile in presenza di gravi motivi indipendenti dalla volontà dell’inquilino (come trasferimenti o difficoltà economiche improvvise).

Recesso anticipato dal contratto di locazione: quando è possibile?

L’articolo 3, comma 6, della Legge n. 431/98 prevede per il conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto di locazione per “gravi motivi“, inviando una comunicazione con un preavviso di almeno 6 mesi (o 3 mesi per studenti universitari). La legge non fornisce una lista di motivi che possono essere considerati gravi, ma si limita a stabilire che tali ragioni devono essere indipendenti dalla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenute dopo la stipula del contratto.

Sicuramente, quindi, tra i gravi motivi rientrano le situazioni come perdita del lavoro o trasferimento forzato.

Alcuni contratti possono includere una clausola di recesso libero, che consente all’inquilino di recedere in qualsiasi momento, semplicemente comunicando la disdetta con un preavviso, anche senza dover giustificare il recesso per gravi motivi.

Da sapere: fino alla conclusione del contratto, o del periodo di preavviso, e quindi per almeno i successivi 3 o 6 mesi, l’inquilino è obbligato a pagare regolarmente i canoni dovuti al proprietario.

Inquilino: quando dare disdetta del contratto di affitto

Per i contratti di tipo abitativo, l’inquilino può:

• recedere anticipatamente (se previsto dal contratto o per gravi motivi);
• bloccare il rinnovo automatico, comunicando la disdetta sei mesi prima della scadenza.

Ad esempio, nei contratti a canone libero (4+4 anni), l’inquilino dovrà comunicare la disdetta almeno 6 mesi prima del termine dei primi 4 anni. Se non avviene, è previsto un rinnovo automatico e l’obbligo di versare una somma pari a 6 mensilità di canone.

Per i contratti di locazione non a uso abitativo, se si decide di avviare la procedura di disdetta del contratto di affitto, è necessario inviare la raccomandata con un preavviso di 12 mesi prima della scadenza per le attività commerciali e di 18 mesi per le attività alberghiere.

Al termine del periodo di preavviso, l’inquilino è tenuto a restituire l’immobile nelle condizioni pattuite nel contratto. Il locatore e l’inquilino possono effettuare un sopralluogo congiunto per verificare lo stato dell’immobile e concordare eventuali danni da riparare o spese da compensare.

Appare utile ricordare che è importante leggere sempre attentamente il contratto e tutte le sue clausole, prima i firmarlo.

Proprietario: quando dare disdetta del contratto di affitto

Il locatore può comunicare la disdetta del contratto solo in casi specifici e unicamente per evitare il rinnovo automatico alla scadenza naturale. La comunicazione deve essere effettuata con un preavviso di 6 mesi prima della scadenza del contratto. In pratica il locatario può recedere il contratto di affitto, anche senza giustificato motivo, solo dopo il primo quadriennio (nella formula 4+4) o triennio (nella formula 3+2), impedendone il rinnovo, mentre per esercitare il recesso dal contratto è necessario un giustificato motivo.

Tra gli esempi di motivo per cui il locatore potrebbe bloccare il rinnovo o risolvere il contratto in anticipo rispetto alla data concordata vi sono:

• esigenze personali, come l’intenzione di utilizzare l’immobile per sé o per un familiare;
• motivi oggettivi, come la necessità di effettuare lavori di ristrutturazione che rendano impossibile il proseguimento dell’occupazione dell’appartamento;
• se è persona giuridica, società o ente pubblico potrebbe desiderare di destinare l’immobile ad attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, cooperative, culturali;
• il fatto che l’inquilino non occupi l’immobile in modo continuativo;
• l’intenzione di vendere l’immobile (in questo caso, il conduttore ha diritto di prelazione).

Il locatario è comunque sempre obbligato a rispettare i tempi di preavviso (solitamente 6 mesi).

NB: l’inquilino ha diritto di rientrare nell’immobile o di ricevere un indennizzo pari a 36 mensilità, qualora entro 12 mesi non si verifichi la motivazione dichiarata dal proprietario.

Come dare disdetta dell’affitto: preavviso e modalità

La disdetta deve essere comunicata tramite una lettera formale di disdetta, indicando la data di rilascio dell’immobile. La comunicazione deve essere inviata tramite Raccomandata A/R o PEC con firma digitale, rispettando i tempi di preavviso previsti dal contratto (6 mesi o 3 mesi per studenti universitari).

Oltre a informare il locatore, la risoluzione anticipata del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Questa comunicazione può essere fatta online tramite il modello RLI o presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto. È previsto inoltre il pagamento di un’imposta di registro di 67 euro tramite il Modello F24 Elide, eccetto per i locatori che hanno optato per la cedolare secca.

Sanzioni e conseguenze legali

Il mancato rispetto delle procedure di disdetta può comportare conseguenze legali:

• per il conduttore: se lascia l’immobile prima che sia trascorso il tempo di preavviso, obbligo di continuare a pagare i canoni fino alla conclusione del periodo più eventuali danni;
• per il locatore: in caso di disdetta senza giusta causa o mancato rispetto dei termini, l’inquilino può richiedere un risarcimento.

Lettera di disdetta con fac-simile

La lettera di disdetta è un atto giuridico che deve includere:

• Dati del locatore e locatario
• Dati catastali dell’immobile
• Dettagli del contratto (data e numero di registrazione)
• Motivazione del recesso per gravi motivi, se necessario
• Data e firma del documento

Un modello di modulo di disdetta affitto in formato Word può essere utile per redigere una comunicazione di disdetta completa e professionale.

Fac-simile lettera disdetta del conduttore

Nome e Cognome del Conduttore
Indirizzo
CAP, Città
Codice Fiscale

Spett.le [Nome del Locatore]
Indirizzo
CAP, Città
Codice Fiscale

Oggetto: Comunicazione di recesso anticipato del Contratto di Locazione n. ________, registrato in data __/__ /__ presso l’Agenzia delle Entrate di _______________.

Egregio/a Sig./Sig.ra ________________________,

Il sottoscritto/a _____________________, nato/a a __________________ il __/__ /__ e residente a __________________, CAP ____________, Via/Piazza _____________________, n. _____, in qualità di CONDUTTORE del contratto di locazione n. _________________, registrato il __/__ /__ presso l’Agenzia delle Entrate di _______________, con la presente manifesta la volontà di recedere anticipatamente dal contratto sopra citato, relativo all’immobile situato in Via/Piazza _____________________, n. _____, a ____________________ ( ____ ) a fronte della necessità di __________ .

A tal proposito, confermo che provvederò a liberare l’immobile entro il __/__ /__, rimuovendo tutti i miei effetti personali.

Luogo e Data: _____________________

Firma  ___________________________

Fac-simile lettera disdetta del locatore

Nome e Cognome del Locatore
Indirizzo
CAP, Città
Codice Fiscale

Spett.le [Nome del Conduttore]
Indirizzo
CAP, Città
Codice Fiscale

Oggetto: Notifica di disdetta per termine locazione del Contratto di Locazione n. ___________.

Egregio/a Sig./Sig.ra ________________________,

Il sottoscritto/a _____________________, nato/a a ______________ il __/__ /__ e residente a ________________, CAP ____________, Via/Piazza _____________________, n. _____, in qualità di LOCATORE del contratto di locazione n. _________________, registrato il __/__ /__ presso l’Agenzia delle Entrate di ____________, comunica con la presente la decisione di non rinnovare il contratto alla sua prossima scadenza, prevista per il __/__ /__, relativo all’immobile situato in Via/Piazza _____________________, n. _____, a ____________________ ( ____ ) a fronte della necessità di __________ .

Invito pertanto il conduttore a lasciare libero l’immobile da ogni effetto personale decorsi __________ mesi dalla ricezione della presente, riservandomi di verificare le condizioni dell’immobile in tale data. La cauzione sarà restituita solo dopo l’accertamento dell’integrità dell’immobile e dell’adempimento di ogni obbligo contrattuale.

Luogo e Data: _____________________

Firma ___________________________