La cedolare secca rappresenta uno degli strumenti più rilevanti e diffusi nell’ambito della fiscalità immobiliare italiana. Questo regime opzionale consente ai proprietari di affittare casa con una serie di vantaggi che possono risultare molto appetibili. Non solo: l’imposta sostitutiva rende anche più semplice la gestione degli affitti.
Tuttavia, come per ogni strumento fiscale, è necessario comprenderne le condizioni e conoscerne le novità, così da poter fare una scelta consapevole e adeguata alle proprie esigenze.
Andiamo quindi a vedere nel dettaglio come funziona la cedolare secca, chi può usufruirne, quali sono i vantaggi e gli svantaggi e quali sono le novità normative per l’anno in corso.
Che cos’è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che permette ai proprietari di immobili residenziali di optare per una tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali locali sui redditi derivanti dagli affitti. Questo significa che, anziché sommare i redditi da locazione agli altri redditi personali per calcolare l’imponibile totale, si applica un’aliquota fissa, generalmente inferiore a quella degli scaglioni IRPEF, direttamente sui canoni di locazione.
L’obiettivo principale di questo regime è semplificare la tassazione dei redditi da affitto, offrendo al contempo un’opportunità di risparmio fiscale per i proprietari. La cedolare secca si applica esclusivamente agli affitti di immobili a uso abitativo e alle relative pertinenze, escluse però le locazioni di immobili adibiti a uffici o studi professionali.
La scelta di adottare la cedolare secca non è automatica e richiede una valutazione attenta, che tenga conto delle specifiche situazioni fiscali dei contribuenti e delle caratteristiche degli immobili oggetto di locazione. Per questo motivo, è fondamentale essere ben informati su tutte le implicazioni di questo regime fiscale.
Come funziona la cedolare secca
Il funzionamento della cedolare secca è relativamente semplice, soprattutto rispetto alla tassazione tradizionale dei redditi da locazione. Optando per questo regime, il locatore beneficia di un’aliquota fissa del 21% o del 10%, a seconda del tipo di contratto di locazione stipulato. Questa aliquota sostituisce tutte le imposte ordinarie sui redditi, incluse l’IRPEF e le addizionali comunali e regionali.
Inoltre, l’opzione per la cedolare secca esonera il locatore dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, normalmente dovute per la registrazione del contratto di locazione, le risoluzioni o le proroghe.
È importante notare, tuttavia, che l’adesione alla cedolare secca comporta la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, inclusa la rivalutazione ISTAT. Questo può rappresentare uno svantaggio in caso di inflazione elevata, poiché il canone resterà invariato per tutta la durata del contratto.
Aliquote e calcolo della cedolare secca
La cedolare secca prevede due principali aliquote:
- il 21% per i contratti di locazione ordinari;
- il 10% per i contratti a canone concordato, inclusi quelli stipulati in comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta intensità abitativa, nonché per i contratti destinati a studenti universitari e per le locazioni transitorie.
Novità per la cedolare secca 2024
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una novità significativa per il regime della cedolare secca: una terza aliquota del 26% applicabile ai contratti di affitto brevi con durata inferiore ai 30 giorni. Questa modifica è stata pensata per rispondere alle dinamiche del mercato immobiliare, in particolare all’aumento degli affitti turistici brevi, che hanno conosciuto una forte crescita negli ultimi anni e che rappresentano un segmento specifico del mercato immobiliare.
Questa nuova aliquota si aggiunge a quelle già esistenti del 21% e del 10% e si applica sia agli affitti brevi che alle locazioni con cedolare secca dal secondo al quarto immobile affittato.
Tale misura, oltre a rispondere a esigenze fiscali, mira a regolamentare ulteriormente un settore in rapida espansione, ponendo un freno alle locazioni turistiche che spesso sfuggono a un controllo fiscale adeguato.
Calcolo della cedolare secca
Il calcolo dell’imposta è diretto e si basa semplicemente sull’applicazione dell’aliquota scelta al totale annuo dei canoni di locazione.
Per esempio, su un canone annuo di 10.000 euro, con un’aliquota del 21% si pagheranno 2.100 euro di imposta, mentre con l’aliquota ridotta del 10% l’imposta sarà di 1.000 euro. Questa semplicità di calcolo è uno dei motivi principali per cui molti proprietari scelgono di aderire alla cedolare secca, soprattutto se il loro reddito complessivo li colloca in scaglioni IRPEF elevati.
Come si paga la cedolare secca
Il pagamento della cedolare secca segue le stesse tempistiche e modalità delle imposte sui redditi. In particolare, il locatore è tenuto a dichiarare i redditi derivanti dalla locazione degli immobili nella dichiarazione dei redditi annuale, utilizzando il modello 730 o il modello Redditi Persone Fisiche. L’importo dell’imposta viene quindi versato tramite modello F24, seguendo lo schema di acconto e saldo tipico delle imposte sul reddito.
L’acconto per la cedolare secca, pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro, o in due rate (40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre) se l’importo è superiore a tale soglia. Il saldo, invece, deve essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Le operazioni di pagamento possono essere effettuate presso qualsiasi sportello dell’Agenzia delle Entrate, banca o ufficio postale, utilizzando i codici tributo specifici per la cedolare secca:
- 1840 per la prima rata dell’acconto;
- 1841 per la seconda rata o per l’acconto in un’unica soluzione;
- 1842 per il saldo.
Immobili e soggetti che possono usufruire della cedolare secca
La cedolare secca può essere scelta solo da persone fisiche che siano proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento (ad esempio, l’usufrutto) su immobili a uso abitativo. Gli immobili devono rientrare nelle categorie catastali da A/1 a A/11, escludendo però la categoria A/10, che si riferisce a uffici e studi privati.
Il regime può essere applicato anche alle pertinenze dell’abitazione (come box, cantine o soffitte), purché siano affittate con lo stesso contratto dell’immobile principale o siano comunque riferite allo stesso locatario.
Se il proprietario affitta più di quattro appartamenti, l’attività viene considerata imprenditoriale e quindi non può più optare per la cedolare secca.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
Optare per la cedolare secca presenta diversi vantaggi. Tra i principali, la semplificazione delle procedure fiscali e la possibilità di risparmiare sulle imposte grazie a un’aliquota fissa che, in molti casi, risulta inferiore a quella che si applicherebbe con il regime ordinario IRPEF. Inoltre, la cedolare secca esonera dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che sono normalmente dovute per i contratti di locazione.
A fronte dell’applicazione dell’aliquota sostitutiva, il canone di locazione non si cumula con gli altri redditi ai fini IRPEF e addizionali. Questa non cumulabilità del canone di locazione con altri redditi può risultare vantaggiosa per molti contribuenti, evitando così di far scattare scaglioni IRPEF più elevati.
Tuttavia, ci sono anche degli svantaggi da considerare. La scelta di aderire alla cedolare secca comporta la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, inclusa la rivalutazione ISTAT. Questo può rappresentare un limite in periodi di inflazione, poiché il valore reale del canone può diminuire nel tempo. Inoltre, per i contribuenti con redditi non elevati, che potrebbero beneficiare di deduzioni e detrazioni fiscali nel regime IRPEF ordinario, la cedolare secca potrebbe risultare meno conveniente.
Nella valutazione della convenienza della cedolare secca bisogna infatti tenere conto del fatto che
Per valutare la convenienza della cedolare secca va inoltre ricordato che in fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato annualmente, mentre in regime IRPEF ordinario il canone di locazione viene dichiarato:
- al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede;
- al 95% nel caso di contratti a canone libero.
Il reddito totale su cui calcolare l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà pertanto un valore più alto: (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% o 66,5% del reddito da locazione).
