Approvato in via preliminare nel Consiglio dei Ministri di venerdì 24 maggio l’atteso decreto legge in materia di semplificazione edilizia e urbanistica, il cosiddetto DL Salva Casa con il condono dei mini-abusi edilizi a fronte del pagamento di sanzioni proporzionate all’irregolarità, l’introduzione del silenzio-assenso per i permessi e semplificazioni delle pratiche per il cambio della destinazione d’uso.
Il provvedimento, sostenuto dal Vice Premier Matteo Salvini, consente di sanare le piccole irregolarità interne, che potenzialmente potrebbe interessare fino all’80% delle case in base a uno studio del Consiglio Nazionale degli Ingegneri.
Lo schema di decreto legge, introduce la Pace Edilizia per piccole difformità o irregolarità strutturali, consentendo la sanatoria anche per irregolari più significative (veranda chiusa, una stanza in più…) pagando sanzioni in misura proporzionale alla mancata conformità con le regole edilizie.
Vediamo in dettaglio.
Pace Edilizia: sanatoria abusi senza condono
Il decreto interviene sulle irregolarità lievi di edilizia privata:
- difformità formali derivanti da incertezze interpretative sullo stato legittimo dell’immobile;
- difformità edilizie per interventi realizzati in passato o da vecchi proprietari in assenza di formale autorizzazione;
- parziali difformità non più sanabili a causa della disciplina della “doppia conformità”.
Lo schema di provvedimento era stato presentato lo scorso aprile nell’ambito del Piano Casa 2025, illustrato a enti e associazioni di settore. Dopo l’approvazione in Consiglio dei Ministri dovrebbe andare in Gazzetta Ufficiale nei prossimi giorni, con entrata in vigore immediata.
Quali abusi edilizi diventano sanabili?
Il Decreto Salva Casa permette di richiedere e ottenere in modo semplice e veloce la sanatoria sulle modifiche interne apportate agli appartamenti, ad esempio quelle che rendono le planimetrie non corrispondenti allo stato effettivo degli spazi e al numero di vani.
In base alle anticipazioni, si tratta delle seguenti situazioni: ristrutturazione di immobili precedenti agli anni ’50 senza documentazione; modifiche di tramezzi e soppalchi, verande, tende e pompe di calore; difformità per vecchi interventi.
Quale sanzioni sono previste?
Non si tratta di un condono ma una sanatoria, dunque, ossia una messa in regola a fronte del pagamento di una sanzione, che tuttavia dovrebbe essere minima e comunque proporzionale agli effetti fiscali della modifica oggetto di difformità, ossia all’aumento di valore dell’immobile. Potranno essere utilizzate nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana.
Per le irregolarità più significative (ad esempio una stanza in più o una veranda chiusa), le prime anticipazioni parlano di una sanzione che aumenta assieme al valore dell’immobile, fino a un massimo di 30.984 euro. Deve però esserci sempre un titolo edilizio: gli abusi completi non saranno, sanabili.
Previsto anche il criterio di edilizia libera per vetrate panoramiche amovibili e tende da terrazzo. In pratica, si introduce la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici, in regime di edilizia libera.
Aumenta la soglia di tolleranza per gli abusi edilizi?
Il limite di tolleranza per lo scostamento rispetto ai progetti e alle visure salirà in modo graduale rispetto all’attuale 2%, aumentando in modo inversamente proporzionale alle dimensioni degli immobili. Potrà arrivando fino al 5% per le case sotto i cento metri quadrati mentre, per immobili tra 100 e 300 mq, la soglia massima sarà del 4%.
Come cambierà la doppia conformità?
Il principio della doppia conformità (sia al momento della realizzazione delle opere sia al momento della presentazione della domanda) sarà superato e saranno semplificati i cambi di destinazione d’uso degli immobili tra categorie omogenee.
Cosa cambia per i permessi?
In base alle anticipazioni del Vicepremier Salvini, si passa “dal silenzio-rigetto al silenzio assenso”. La conferma, nelle slides di presentazione del provvedimento pubblicate sul sito del Ministero dei Trasporti:
Ci sarà anche una riforma dell’edilizia?
Il pacchetto di misure richiesto da Amministrazioni territoriali, associazioni ed enti del settore edilizio potrebbe non essere il solo intervento normativo. Oltre al decreto legge con la Pace Edilizia, il cantiere ci sarebbe anche una riforma strutturale dell’edilizia, probabilmente da tradursi in una legge delega per il riordino del Testo unico edilizia (DPR 380/2001) e della legge urbanistica (legge 1150/1942).
Una revisione profonda che mira a rispondere alle richieste dei Costruttori aggiornando il quadro regolatorio alle attuali necessità e scenari. Confedilizia propone in questo senso anche di prevedere incentivi fiscali (come ad esempio l’esenzione IMU e cedolare secca al 10% per case affittate a canone concordato) e più tutela e supporto ai proprietari.
Sullo sfondo, anche la necessità di sbloccare l’utilizzo di circa centomila immobili di edilizia residenziale pubblica al momento non disponibili per necessità di riqualificazione, ritardi della burocrazia e per occupazione abusiva.
Cosa cambia rispetto alla normativa vigente?
Rispetto al quadro normativo vigente.
- aumentano gli interventi di edilizia libera che non richiedono permessi o altro titolo abilitativo;
- si semplifica il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare;
- si agevolano i cambi di destinazione d’uso senza opere, con indifferenza funzionale tra destinazioni omogenee;
- si concede l’alienazione del bene o dell’area con abusi da parte del Comune, in presenza di specifiche condizioni;
- si modificano le “tolleranze costruttive” per interventi realizzati entro il 24 maggio (riparametrazione in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari ed estensione delle “tolleranze esecutive”);
- in materia di “doppia conformità”, si mantiene il requisito per la sanatoria degli interventi realizzati in totale difformità o cn variazioni essenziali, per le parziali difformità si ammette la sanatoria anche senza purché per interventi conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda (anche per interventi senza autorizzazione paesaggistica o con difformità);
- si permette il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza Covid-19;
- le tolleranze costruttive realizzate entro il 24 maggio 2024 vengono fatte rientrare tra gli interventi e le opere esclusi dall’autorizzazione paesaggistica;
- le disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive introdotte dal DL nonché in materia di accertamento di conformità per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis (ad eccezione del comma 5, che prevede il regime sanzionatorio) sono applicabili, se compatibili, anche all’attività edilizia delle amministrazioni pubbliche;
- in caso di trasferimento di immobili pubblici di proprietà dello Stato alle regioni e agli enti locali, la conseguente riduzione delle risorse è ripartita in un numero di annualità pari a quelle tra il trasferimento e l’adozione del decreto di riduzione.
