La nuova tassa per chi vende casa dopo i lavori del Superbonus, si applicaanche se l’agevolazione era stata goduta dal comodatario o dall’affittuario e non dal proprietario.
L’imposta al 26% scatta sulla plusvalenza realizzata dai proprietari di immobili se effettuano la cessione entro 10 anni dalla fine della ristrutturazione, tranne se sulle prime case.
Con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni operative a riguardo, assieme alle indicazioni per la variazione dello stato dei beni.
Vediamo come funziona la tassa, come si calcola e in quali casi si può ottenere uno sconto o l’esenzione.
Tassa plusvalenza per compravendita dopo Superbonus
Istituito dalla Manovra 2024, il nuovo balzello si applica alle compravendite che si realizzano a meno di dieci anni dalla data di fine lavori, comprovata dai permessi o titoli richiesti dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi.
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della Legge di Bilancio 2024 modifica gli articoli 67 e 68 del Tuir (su «Redditi diversi» e «Plusvalenze») istituendo la nuova fattispecie di plusvalenza immobiliare imponibile, ossia tassabile.
Per plusvalenza si intende la differenza economica tra il corrispettivo incassato dalla vendita e l’originario prezzo d’acquisto o costo di costruzione dell’immobile, aumentato di ogni altro costo inerente.
Quali immobili sono tassati
La nuova disciplina si applica alle cessioni «poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024» e riguarda gli immobili oggetto di interventi agevolati di cui all’articolo 119 del Dl n. 34/2020, trainanti o trainati.
Bastano anche semplici lavori sulle parti comuni dell’edificio o condominio di cui fa parte l’unità immobiliare venduta per far scattare la tassa.
Non solo: l’imposta sulla plusvalenza si applica indipendentemente dal fatto che gli interventi agevolati siano stati svolti dal cedente (ad esempio il proprietario) o da altri soggetti aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente e così via).
Ancora: non rilevano né la percentuale di detrazione potenzialmente spettante né le modalità di fruizione del bonus (in dichiarazione, tramite cessione del credito o “sconto in fattura”).
Quali compravendite immobiliari si salvano
La nuova fattispecie di plusvalenza imponibile riguarda solo la prima vendita entro i dieci anni dalla fine dei lavori e non le eventuali successive cessioni dell’immobile, fermi restando le altre disposizioni di legge nel caso in cui si configurino altre forme di plusvalenza tassabile (vedi articolo 37 del Dpr n. 600/1973).
Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione o adibiti a prima casa del cedente o suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla vendita (se tra la data di acquisto/costruzione e quella di vendita sono trascorsi meno di dieci anni, se è stata prima casa per la maggior parte di tale periodo).
Sono esclusi anche gli imobili acquisiti per successione (ereditati).
Come si applica la nuova tassa sulla plusvalenza
Dal 1° gennaio 2024 è prevista un’imposizione fiscale al 26% sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di un immobile a meno di 10 anni dal termine dei lavori con Superbonus.
- Se gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di 5 anni dall’atto di vendita, tra i costi inerenti deducibili e non concorrenti alla plusvalenza non si calcoleranno quelli relativi al Superbonus.
- Se i lavori sono terminati da più di 5 anni (ma meno di 10), invece, si tiene conto del 50% di tali spese.
Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti alla data della vendita da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Come si calcola l’imposta sulla plusvalenza da Superbonus
Come visto, c’è una disposizione specifica che spiega come si calcola la base imponibile a cui applicare l’aliquota fiscale del 26%.
La Manovra 2024 ha infatti modificato anche l’articolo 68 del Tuir, definendo i criteri di calcolo della nuova plusvalenza ed in particolare per la determinazione del «costo inerente al bene» oggetto della cessione a titolo oneroso.
Per determinare l’importo della base imponibile è dunque possibile sottrarre al 50% le spese per interventi agevolati conclusi da più di cinque anni.
- Se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni dalla vendita, tra i costi deducibili (che non concorrono alla plusvalenza) non rientreranno quelli per gli interventi agevolati;
- se gli interventi agevolati si sono conclusi da più di 5 anni, si considerano al 50% di tali spese.
Normalmente, invece, si sottrae dal prezzo di vendita quello di acquisto e poi, al prezzo di acquisto, si possono aggiungere tutte le spese sostenute per l’immobile – per esempio eventuali ristrutturazioni – facendo scendere la differenza (ossia la base imponibile).
Cosa dice la Circolare dell’Agenzia delle Entrate
La circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 chiarisce che, ai fini della deduzione del costo dei lavori del Superbonus dalla base imponibile per la plusvalenza da tassare:
- per le vendite di immobili da meno di 5 anni dalla fine dei lavori con Superbonus, le spese relative agli interventi non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto o costruzione dell’immobile se, congiuntamente:
- l’intervento abbia comportato la fruizione del Superbonus nella misura del 110% (in caso di fruizione mista, l’irrilevanza riguarda solo le spese incentivate al 110%),
- siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura o cessione del credito (nel caso di fruizione come detrazione in quote annuali in dichiarazione, non si verifica l’irrilevanza delle relative spese);
- per le vendite di immobili da più di 5 anni dalla fine dei lavori con Superbonus, se si è fruito dell’incentivo al 110% e sono state esercitate le opzioni per lo sconto o la cessione del credito, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.
Alla plusvalenza calcolata secondo i criteri sopra esposti può essere applicata l’imposta sostitutiva al 26%, con le modalità ordinarie.
Cosa dice la Manovra 2024 nel dettaglio
Ai commi 64-67 dell’articolo 1 della legge n. 213/2023 è introdotta la nuova disciplina sulle plusvalenze da cessioni di beni immobili sui quali si è usufruito di Superbonus.
La legge modifica il TUIR (il comma 1 dell’articoli 67 e il comma 1 dell’articolo 68) ampliando i casi in cui si genera una plusvalenza tassabile con imposta sostitutiva dell’IRPEF al 26% dopo una cessione di immobili, a partire dal 1° gennaio 2024.
- Se l’immobile su cui sono stati effettuati interventi di riqualificazione al 110%, viene rivenduto prima di 10 anni dalla fine lavori, la plusvalenza del 26% andrà calcolata tenendo conto del maggior valore dovuto ai lavori di ristrutturazione.
- Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
- Se gli interventi agevolati si sono conclusi da meno di 5 anni dall’atto di vendita, tra i costi inerenti deducibili e non concorrenti alla plusvalenza non si calcoleranno quelli relativi al Superbonus.
- se i lavori sono terminati da più di 5 anni, invece, si tiene conto del 50% di tali spese.
Per gli stessi immobili, acquisiti o costruiti alla data della cessione da oltre cinque anni, il prezzo è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
