Alla fine, in Manovra 2024 non è stata inserita più tra gli emendamenti di Governo la mini-proroga al 10 gennaio per i condomini, che sarebbe dovuta servire a documentare i lavori con Superbonus eseguiti entro il 31 dicembre.
A partire dal prossimo anno, dunque, le agevolazioni sono destinate a ridursi e a cambiare in modo radicale, visto che la Legge di Bilancio ha persino istituito nuove tasse e vincoli, rendendo lo strumento sempre meno conveniente e appetibile.
Facciamo il punto della situazione e vediamo come si configurano le regole per la detrazione edilizia e l’eventuale cessione del credito fiscale, da qui a fine anno e per il 2024-2025.
Superbonus 2024: novità e regole
Da gennaio 2024, il Superbonus è riconosciuto limitatamente al 70% per i condomini e al 65% per le villette unifamiliari. I contribuenti che eseguono nuovi lavori edilizi agevolati dovranno versare l’intero importo in anticipo per poi detrarre la spesa. Ci sono poi brutte notizie per chi ha già utilizzato lo strumento o conta di farlo in futuro: una nuova tassa ed un nuovo adempimento.
Compravendita dopo i lavori con Superbonus
Chi vende un immobile ristrutturato con le agevolazioni del Superbonus a meno di dieci anni dai lavori, dovrà pagare una tassa del 26% sulla plusvalenza incassata dall’operazione di compravendita. Sono esclusi gli immobili acquisiti dopo una successione o quelli che rappresentano la prima casa (almeno per la maggior parte dei dieci anni che precedono la vendita o quelli che intercorrono tra data di acquisto/costruzione e quella di cessione).
Per determinare l’importo da tassare, è possibile sottrarre il 50% delle spese sostenute per interventi conclusi da più di cinque anni. Per gli stessi immobili, dopo cinque anni il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato secondo l’indice Istat (variazione dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati).
Obbligo di rivalutazione rendita in Catasto
La Manovra 2024 prevede anche il controllo fiscale per verificare la coerenza tra il valore degli immobili ristrutturati con Superbonus e quello indicato in Catasto. In pratica, si verificherà l’effettivo (quando necessario) aggiornamento della rendita catastale in seguito ai lavori indicati all’articolo 119 del dl 34/20 (efficientamento energetico, sismabonus, installazione di impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica di veicoli elettrici).
Obbligo di comunicazione crediti non utilizzati
Ricordiamo che, per i cessionari che hanno acquistato crediti attraverso lo sconto o la cessione ma non hanno potuto utilizzarli per motivi diversi dal decorso dei termini di legge, devono darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate, secondo le direttive di cui all’articolo 25 del Decreto Legge 104/2023, che si applicano dal 1° dicembre 2023, con decorrenza di 30 giorni dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell’evento che ha determinato la mancata fruizione.
Dunque, la comunicazione va effettuata entro il 2 gennaio 2024. Le istruzioni sono contenute nel provvedimento del il 23 novembre scorso, con le modalità di invio della comunicazione tramite Piattaforma Cessione Crediti, con l’indicazione delle rate dei crediti inutilizzabili:
- per i crediti tracciabili, bisogna indicare il numero di protocollo telematico della comunicazione originaria (prima cessione o sconto in fattura) da cui sono derivate le rate;
- per i crediti non tracciabili, bisogna indicare i dati della comunicazione originaria (numero di protocollo telematico, codici fiscali del cedente titolare della detrazione e del fornitore/primo cessionario) da cui sono derivate le rate.
Aliquote e scadenze Superbonus 2023-2024-2025
L’applicabilità del Superbonus, lo ricordiamo, è prevista fino a tutto il 2025 ma con regole diverse e soprattutto con un calendario di scadenze differenziato in base all’immobile e alla spesa.
Per i condomini e le persone fisiche (per gli appartamenti singoli in condominio e per edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà) la detrazione, ripartita in quattro quote annuali di pari importo, è la seguente:
- 90% per le spese 2023;
- 70% per le spese 2024;
- 65% per le spese 2025.
Stesse scadenze per onlus e organizzazioni non commerciali. Per le villette, resta solo la proroga del 110% se al 31 dicembre 2023 si terminano i lavori che avevanogià un primo SAL al 30% al 30 settembre 2022. Anche gli IACP e le cooperative di abitazione a proprietà indivisa (per interventi su immobili in godimento ai soci) accedono al 110% fino al 31 dicembre 2023 ma sempre con il requisito del SAL.
Cessione del credito edilizio nel 2024
Nulla cambia per la cessione del credito e lo sconto in fattura rispetto ad oggi. La possibilità di cessione resta fortemente limitata alle poche deroghe di legge. L’unico modo per rientrarvi è quello di completare i lavori entro l’anno in corso. I privati cittadini rimasti con i cantieri avviati e i cassetti fiscali con crediti bloccati (perché non trovano banche o altri soggetti disposti ad acquisirli per i SAL successivi ai primi) possono solo percorrere la via della detrazione diretta.
Non ci sono novità né soluzioni su misura per i crediti incagliati dei cosiddetti Esodati del Superbonus. L’unica misura di Governo per aiutare i privati rimasti con i lavori a metà è stata quello di riservare ai meno abbienti un contributo a fondo perduto, scaduto a fine ottobre 2023.
Un chiarimento su Linkedin del Consigliere Enrico Zanetti ha precisato che non c’è alcun obbligo (in Manovra o altri provvedimenti) di terminare i lavori entro fine 2023 per accedere alla cessione del credito, che resta in vigore anche nel 2024 ma si applica ad un incentivo ridotto al 70% e deve comunque conformarsi ai dettami dell’attuale normativa sul numero delle cessioni.
