Oggi chi abita in un condominio ha diverse possibilità di accesso ad agevolazioni fiscali, tra crediti o detrazioni d’imposta, qualora vengano effettuati degli interventi edilizi, di efficientamento energetico o di miglioramento antisismico sulle parti comuni degli edifici. Nel 2021 resta protagonista in particolare il Superbonus al 110%, prorogato dalla legge di Bilancio. A tal fine appare utile chiarire quali sono le parti comuni di un condominio, anche per capire le regole, i diritti ed i doveri di ciascun condomino in relazione ad esse.
Parti comuni di edifici: quali sono
A dare una definizione di quelle che devono essere intese come le parti comuni di un condominio è l’articolo 1117 del Codice Civile:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Parti comuni condomini: modifiche
Le modifiche alle parti comuni degli edifici condominiali possono essere decise in occasione delle assemblee condominiali nelle quali votino i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio per motivi di interesse condominiale. Sono vietate modifiche che potrebbero pregiudicare la stabilità o la sicurezza dell’edificio o alterare il decoro architettonico. Modifiche che vadano a pregiudicare l’indivisibilità di spazi comuni possono essere apportate solo in caso di benestare da parte di tutti i condomini.
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Parti comuni di edifici: diritti e doveri
In pratica si tratta delle frazioni di edificio necessarie all’uso comune e funzionali ai servizi in comune, di proprietà di tutti i condomini e irrinunciabili (articolo 1118 del Codice Civile), neanche con delibera assembleare o regolamento condominiale, riguardo alle quali nessun condomino può essere esonerato dal pagamento delle spese di manutenzione e conservazione.
L’unica parte comune alla quale i condomini possono rinunciare, magari per ottenere una riduzione delle spese, sono gli impianti. Ad esempio si può rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché la rinuncia non comporti per gli altri condomini:
- squilibri di funzionamento;
- aggravio di spesa.
In più questa scelta non esonera il condomino dall’obbligo di corrispondere:
- le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto;
- le spese per la conservazione e messa a norma.
Di regola le parti comuni condominiali sono indivisibili ma l’articolo 1119 del Codice Civile prevede la possibilità di dividerle se:
- tutti i condomini sono d’accordo;
- la divisione non reca arreca danni agli altri;
- la divisione non compromette la destinazione funzionale originaria delle parti comuni.
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I diritti dei condomini sono proporzionati al valore dell’unità immobiliare di cui sono proprietari. Ogni condomino può utilizzare gli spazi comuni, secondo quanto stabilito dall’articolo 1139 del Codice Civile purché:
- non alteri la destinazione d’uso;
- non ostacoli il diritto degli altri condomini a farne uso.
Diversamente, l’art. 1117-quater c.c. prevede che l’amministratore o i condomini convochino l’assemblea condominiale, eventualmente diffidando il condomino inadempiente, invitandolo anche per vie legali a cessare le attività illecite. Perché la deliberazione assemblare sia valida sono necessari un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno alla metà del valore dell’edificio.
