Ci sono diverse novità in materia di tassazione sugli immobili nella manovra 2020: per le imprese la deducibilità integrale dell’IMU sui beni strumentali dal 2022, per i proprietari di immobili l’accorpamento IMU-TASI. Il ddl di Bilancio, all’articolo 95, riscrive completamente le norme contenute nella manovra 2014, che aveva istituito l’attuale meccanismo.
A decorrere dal 2020, la TASI è abolita. Resta invece l’IMU, il cui presupposto impositivo è il possesso di immobili pur rimanendo l’esenzione prima casa non siano di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9).
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Chi paga L’IMU
L’IMU è un’imposta comunale, dunque sono le amministrazioni locali a determinare le aliquote. L’imposta può arrivare al massimo all’1,14% (come oggi la somma IMU-TASI). Il soggetto passivo è sempre il proprietario o titolare del diritto reale. Casi particolari:
- Il genitore affidatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice paga l’IMU anche se non è proprietario dell’immobile.
- Concessione aree demaniali: il soggetto passivo è il concessionario.
- Locazione finanziaria: soggetto passivo è il locatario a decorrere per tutta la durata del contratto. In presenza di più soggetti passivi con riferimento ad un medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria e nell’applicazione dell’imposta si tiene conto delle singole quote di possesso, anche nei casi di applicazione delle esenzioni o agevolazioni.
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Base imponibile
Non cambia nulla per il pagamento: si calcola partendo dalla rendita catastale rivalutata del 5%, alla quale si applica un coefficiente che dipende dalla categoria catastale:
| Gruppo catastale | Coefficiente |
| Gruppo A (esclusi uffici A10), C/2, C/6, C/7 (magazzini e cantine, box, sottotetti) |
160 |
| Gruppo E (immobili a destinazione particolare), C/3, C/4, C/5 (laboratori, palestre, stabilimenti balneari e termali senza fini di lucro) |
140 |
| D/5 (banche) | 80 |
| A/10 (uffici) | 80 |
| Gruppo D ( immobili imprese – escluso D/5) | 65 |
| C/1 (negozi) | 55 |
Ci sono regole particolari per calcolare la base imponibili degli immobili non iscritti in Catasto. Base imponibile ridotta del 50% per fabbricato di interessi storici, immobili inagibili, prima casa in comodato d’uso ai figli.
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Prima casa
Come detto la prima casa resta esente IMU, a meno che non sia di lusso. In questo caso, l’aliquota base è pari allo 0,5%, il Comune può aumentarla fino allo 0,6% oppure diminuirla fino ad azzerarla. C’è una detrazione di 200 euro (eventualmente divisa fra più soggetti residenti in base alle relative quote di proprietà).
La definizione di prima casa: l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Dunque, non ci sono novità in questo senso: i due elementi fondamentali per definire la prima cosa sono la dimora abituale e la residenza anagrafica. Sono considerate abitazione principale anche:
- le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, oppure destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica.
- I fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali.
- La casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice.
- Un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle forze dell’ordine.
Attenzione: se i componenti del nucleo familiare (ad esempio, i coniugi) hanno stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel tenitorio comunale, le agevolazioni per l’abilitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare sì applicano per un solo immobile. In altri termini, se i componenti del nucleo familiare (ad esempio, due coniugi) vivono in appartamenti diversi situati nello stesso comune, possono considerare abitazione principale uno solo dei due immobili, non entrambi.
Restano le precedenti regole riguardo alle pertinenze (che quindi, nel caso della prima casa, sono a loro volta esenti IMU): sono classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine, magazzini), C/6 (box) e C/7 (tettoie). Ci può essere una sola pertinenza per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso. Quindi, pr fare un esempio, non ci possono essere due box considerati pertinenza dello stesso immobili.
Immobili imprese
Sono quelli ad uso produttivo accatastati nel gruppo D. Aliquota base allo 0,76%, riservata allo Stato. I Comuni possono alzarla fino all’1,06% o diminuirla fino ad azzerarla.
Su questo fronte, una grossa novità è rappresentata dalla deducibilità, che sarà integrale a partire dal 2022 (e non più, come precedentemente previsto, dal 2023). Fino ad allora, resta la modulazione già prevista: deducibilità 2019 al 50%, sale al 60% nel 2020 e 2021.
Seconde case
Abitazioni non prima casa: sono gli immobili ad uso abitativo non destinati ad abitazione principale. Aliquota base allo 0,86%, i Comuni possono alzarla fino all’1,06% oppure diminuirla fino all’azzeramento. Qui c’è una modifica, oggi su questi immobili l’aliquota base è allo 0,76%. Ma nella sostanza non cambia nulla, perché come detto i Comuni possono intervenire per rimodularla. Resta anche la possibilità per i Comuni di portare l’aliquota su questi immobili all’1,14%, in sostituzione della “vecchia” maggiorazione TASI.
Attenzione: questa maggiorazione nel 2020 può solo essere confermata, se era già stata decisa nel 2015 e applicata fino all’anno 2019. Dal 2021, questa maggiorazione potrà essere ridotta, non aumentata.
Infine una buona notizia per gli inquilini, che non pagheranno più alcuna quota IMU: l’imposta torna a carico del proprietario. Ricordiamo infatti che, in caso di mancanza di indicazioni specifiche in delibera, almeno in via teorica, fino ad oggi l’affittuario di un immobile su cui grava l’IMU avrebbe dovuto accollarsi il 10% dell’onere.
Aliquote altri immobili
- Fabbricati rurali ad uso strumentale: aliquota base 0,1%, i Comuni possono ridurla o azzerarla, ma non alzarla.
- Terreni agricoli: aliquota base allo 0,76%, riservata allo stato. I Comuni possono aumentarla sino all’1,06% o diminuirla fino all’azzeramento. I terreni sono esenti nei seguenti casi: se posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, ubicati nei comuni delle isole minori oppure in aree montane o di collina (delimitate ai sensi dell’articolo 15 della legge 984/1977, sulla base dei criteri individuati dalla circolare n. 9 del 14 giugno 1993), a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisi.
- Immobili merce (destinati dall’impresa costruttrice alla vendita): aliquota base 0,1%. I comuni possono alzarla fino allo 0,25% o diminuirla fino all’azzeramento. Questo vale fino al 2021, mentre dal 2022 questi immobili saranno esenti IMU. In ogni caso, l’immobile non deve essere dato in affitto.
Dal 2021, i Comuni possono rimodulare le aliquote esclusivamente in base alle regole che verranno individuate con apposito decreto del ministro dell’Economia e delle Finanze. In ogni caso, anche se non modifica le aliquote, la delibera di approvazione dei Comuni deve essere redatta accedendo all’applicazione disponibile nel Portale del federalismo fiscale.
Agevolazioni
Abitazioni affittate a canone concordato (legge 431/1998): l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal comune per le abitazioni diverse dalla prima casa, è ridotta al 75%.
Altre esenzioni IMU
- Immobili posseduti dallo Stato o dagli enti locali adibiti a uso istituzionale.
- Fabbricati classificati nelle categorie catastali da E/1 a E/9: sono immobili a destinazione particolare, come fari, ponti, cimiteri.
- Fabbricati con destinazione ad usi culturali.
- Chiese e luoghi di culto.
- Immobili di proprietà del Vaticano.
- Fabbricati appartenenti a Stati esteri oppure alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l’esenzione dall’imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali.
- Immobili posseduti e utilizzati da enti pubblici e privati diversi dalle società, trust attività commerciale, organismi di investimento collettivo del risparmio, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive.
Quando si paga
Anche qui non cambia nulla: l’IMU si paga in due rate, di pari importo, con scadenza 16 giugno e 16 dicembre. Il contribuente può decidere di pagare in un’unica soluzione, entro il 16 giugno. Nel 2020, la prima rata (che si pagherà entro il 16 giugno) sarà pari al 50% della somma di IMu e TASI versate nel 2019, e a dicembre si farà eventualmente il conguaglio in base alle aliquote comunali, che devono essere pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre.
Ci sono una serie di casi particolari: ad esempio, gli immobili destinati ad attività ricreative, sportive, eccetera (comma 22, lettera g) pagano l’IMU in tre rate (16 giugno, 16 dicembre, e conguaglio definitivo il 16 giugno dell’anno dopo).
Come si paga
Restano gli appositi bollettini comunali, l’IMU si può pagare anche in compensazione, piattaforma digitale delle pubbliche amministrazione (previsto decreto attuativo entro il 30 giugno 2020).
