La prima rata IMU 2024 è in scadenza il 17 giugno ed in alcuni casi deve essere pagata non dal proprietario degli immobili ma dagli inquilini che hanno affittato la sua casa.
Quando succede? Nei casi in cui nel contratto di locazione è stata posta, legittimamente, una clausola che attribuisce al conduttore (inquilino) l’obbligo di farsi carico di ogni tassa, onere e tributo relativo all’immobile affittato, per tutta la durata del contratto.
La clausola è valida anche qualora si ponga a carico del conduttore l’imposta comunale sugli immobili (IMU), esonerando il locatore dagli stessi obblighi tributari (cfr.: Cassazione, sentenza n. 6882/2019).
Pagamento IMU nei contratti di affitto
Le Sezioni unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che, per quanto riguarda le tasse sugli immobili, come IMU e ICI, il patto traslativo non è vietato da specifiche norma, a differenza di altre imposte come il bollo e le imposte dirette.
I giudici supremi hanno ritenuto che questo tipo di clausole non rappresenta una violazione delle norme imperative della Costituzione qualora siano concordate tra le parti come componente integrante la misura del canone locativo e non implichino che il tributo debba essere pagato da un soggetto diverso dal contribuente.
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Il caso esaminato dai giudici riguardava una locazione commerciale, nel cui contratto era prevista una clausola la quale prevedeva che nel corso dell’intera durata del contratto il conduttore si sarebbe fatto carico di ogni tassa, imposta e onere relativo ai beni locati e al contratto stesso, tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi.
La clausola prevedeva, inoltre, che il locatore provvedesse al pagamento delle tasse, imposte e oneri relativi al proprio reddito.
Clausola che era stata impugnata dall’inquilino con la motivazione di essere un soggetto diverso da quello obbligato (il proprietario) al quale veniva accollato l’onere tributario relativo all’ICI e all’IMU, in palese contrasto con il principio costituzionale (articolo 53) del concorso alla spesa pubblica in ragione della capacità contributiva e con l’articolo 79 della legge 392/1978.
Di parere contrario la Cassazione, secondo cui resta valido quanto stabilito dalla sentenza n. 6445/1985, secondo la quale questo tipo patto non rappresenta una traslazione dell’obbligo tributario ma una “mera integrazione” del canone di locazione dovuto.
IMU in affitto: le regole generali
Di norma, il versamento IMU è per intero a carico del proprietario dell’immobile. Gli inquilini sono invece esentati dall’imposta anche se si tratta per loro di una prima casa (abitazione di residenza) perchè di base il tributo è legato al possesso dell’immobile, a meno che non intervenga una disposizione contrattuale che consideri l’IMU una sorta di integrazione del canone di locazione.
L’onere del pagamento IMU sono quindi, in alternativa, in base a quanto previsto dalla legge o da clausole contrattuali:
- il proprietario dell’immobile;
- il titolare del diritto reale sull’immobile (compreso usufrutto);
- l’assegnatario del bene a seguito di provvedimento del giudice;
- il concessionario per le aree demaniali;
- il locatario per immobili in locazione finanziaria / rent to buy;
- il locatario per immobili con clausola di integrazione del canone.
