Quando imprenditori e famiglie fanno fatica ad adempiere ai propri obblighi economici, soprattutto di questi tempi, possono rischiare di vedersi pignorare un bene primario come la casa. Si tratta dunque di un fenomeno di rilievo, sul quale tuttavia vi è ancora molta disinformazione.
Il riferimento legislativo è dato dagli articoli 492 e seguenti del codice di procedura civile, con le nuove regole nel comma 32 della legge 206/2021 (che ha modificato l’articolo 543 del cpc) in materia di notifica di pignoramento presso terzi e con l’innalzamento a mille euro della soglia di impignorabilità della pensione (settimo comma dell’articolo 545, modificato dal DL Aiuti bis), mentre per il conto corrente il limite resta pari a tre volte l’assegno sociale (504 euro) e le proprietà immobiliari non sono pignorabili per debiti inferiori a 20mila euro (negli altri casi è necessario iscrivere l’ipoteca e attendere 6 mesi).
Ecco dunque un utile decalogo sui falsi miti da sfatare con le convinzioni più diffuse ma errate, in merito al pignoramento di immobili.
Casa pignorabile con ipoteca
Sono in molti a credere, erroneamente, che se la banca ha iscritto un’ipoteca sull’immobile questo non sia pignorabile. L’ipoteca, infatti, è un diritto reale su un bene e rappresenta una garanzia per la banca che ha erogato il prestito, o il mutuo. Anche se è vero che la maggior parte dei creditori potrebbe essere frenata dal procedere al pignoramento di una casa con ipoteca, per altri, come il condominio, potrebbe invece essere una scelta conveniente perché, anche se non prende soldi dalla procedura, va a sostituire l’attuale proprietà dell’immobile con una nuova, che inizierà a pagare le spese condominiali.
Impignorabilità prima casa
La prima casa non è sempre impignorabile, la banca può pignorare la prima casa se il mutuo non viene pagato, come da contratto (sezioni “Decadenza del beneficio del termine e risoluzione del contratto per inadempimento” e “Condizioni risolutive del contratto”).
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Presenza di minori e invalidi
Se la casa finisce all’asta, la mancata liberazione dei locali entro il termine indicato consente al nuovo proprietario di notificare attraverso l’ufficiale giudiziario un avviso con il quale viene comunicato al debitore il giorno e l’ora in cui dovrà lasciare l’immobile (Art. 608 Codice di Procedura Civile) e questo anche in presenza di minori o disabili. Nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso, l’ufficiale giudiziario si recherà pertanto presso l’immobile e potrà procedere alla liberazione dei locali, se ancora occupati dal debitore il quale dovrà pertanto abbandonare in quella data l’abitazione, anche avvalendosi della forza pubblica (Art. 513 Codice di Procedura Civile), nel caso in cui il debitore opponga resistenza a sgomberare l’immobile (cosa che lo espone a conseguenze sotto il profilo penale per violazione di domicilio -Art. 614 Codice Penale).
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Estinzione debito
Sono in molti ad essere convinti che i debiti si estinguano dopo che la casa viene venduta all’asta ma questo non è sempre vero perché molto spesso (nell’86% dei casi del 2016) l’importo del debito è superiore al prezzo raccolto dalla vendita all’asta.
Chiusura mutuo
Può sembrare strano, ma non sono pochi coloro che credo che per chiudere un mutuo in caso di difficoltà sia sufficiente consegnare l’immobile alla banca. Si tratta di una possibilità ipotetica ma non reale, essendo le banche già piene di immobili all’asta ed invenduti e dunque poco disposte ad accettare tale scambio.
Revoca mutuo
In caso di revoca del mutuo non è possibile rientrare delle rate scadute perché con la revoca decade il contratto tra debitore e banca e con esso il piano di ammortamento. Il debito, in caso di revoca del mutuo, sarà dunque composto dalle rate scadute, dal residuo del mutuo e dagli interessi maturati.
Accordo di saldo a stralcio
Nel caso in cui si trovi la liquidità necessari, è possibile inviare alla banca una proposta di saldo a stralcio con la banca, negoziando con essa un’ottima percentuale di sconto sul debito totale.
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Rapporto con la banca
Fondamentale ricordare sempre che il rapporto è fra debitore e creditore. Chiedere aiuto ad un assessore o un sindaco non risulta quindi di grande aiuto.
Evitare il pignoramento
La legge vigente sui pignoramenti è strutturata in modo tale da non consentire il ricorso a trucchi e scappatoie per evitare il pignoramento come donazione, fondo patrimoniale, opposizione al pignoramento e così via. Dunque è meglio evitare queste strategie che non farebbero altro che peggiorare la situazione dando evidenza di mala fede.
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Opporsi al pignoramento
Opporsi al pignoramento dell’immobile è possibile solo nel caso in cui sussistano determinate condizioni. In molti casi il legale suggerisce di opporsi al pignoramento per prendere tempo, ma va sottolineato che in caso di opposizione infondata il debitore dovrà pagare le spese legali anche della controparte più le spese di tribunale per lite temeraria (art 96 del codice di procedura civile).
