Gli affitti brevi turistici vengono considerati imprenditoriali dopo 2 o dopo 4 appartamenti?
A partire da quattro appartamenti locati con contratto di affitto breve (massimo 30 giorni), l’attività viene considerata imprenditoriale e ricade nella normativa specifica, che richiede una differente procedura e tassazione.
Il riferimento normativo è il comma 595 della Legge 178/2020 (la Manovra 2021), in base al quale è possibile esercitare l’attività di locazione per fini turistici senza aprire la partita IVA fino a un massimo di quattro unità abitative.
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Un’altra importante differenza tra l’attività gestita in modo privato rispetto a quello imprenditoriale è la tassazione dei proventi.
La disciplina sulla fiscalità degli affitti brevi è contenuta nell’articolo 4 della Legge 50/2017: la locazione breve può arrivare a 30 giorni e la cedola secca è al 26% con l’eccezione di un’unica unità immobiliare a cui il contribuente può applicare l’aliquota del 21%.
La cedolare secca sulle locazioni brevi, però, è riconosciuta «solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta». Negli altri casi l’attività (da chiunque esercitata) si presume svolta in forma imprenditoriale, e dunque si applica la tassazione riservata alle Partite IVA.
Lo scorso anno era stata ipotizzata una restrizione della regola, portando a due il numero massimo di appartamenti da affittare con contratto breve senza che si configurasse l’attività d’impresa ma poi la norma non è stata pià toccata.
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Certamente non è stato modificato il comma della Manovra 2021 che le ho citato sopra, in base al quale si può applicare la cedolare secca fino a quattro appartamenti.
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