Contratto di locazione non registrato: quali imposte?

Se ha ereditato un immobile che è stato affittato con un contratto di locazione mai registrato, è necessario regolarizzare la situazione fiscale quanto prima, in quanto l’irregolarità  comporta sanzioni sia per la mancata registrazione stessa sia per le imposte non versate sul reddito da locazione.

Le sintetizzo di seguito le procedure da seguire.

Registrazione tardiva del contratto

In base all’articolo 13 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 131/1986, il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua stipula. Se il contratto non è stato registrato nei tempi previsti, è possibile ricorrere alla registrazione tardiva.

Per prima cosa bisogna presentare il contratto di locazione (se esistente) all’Agenzia delle Entrate per la registrazione e, se non vi è un contratto scritto, allora è necessario redigerne uno. La registrazione può essere effettuata online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Entratel/Fisconline) o presso un ufficio dell’Agenzia stessa.

Poi bisogna pagare l’imposta di registro (sempre che non opti per la cedolare secca), che varia in base alla tipologia del contratto:

• contratti a uso abitativo: 2% del canone annuo pattuito,
• contratti commerciali: 1% o 2% del canone annuo, a seconda delle condizioni;

A questo punto si paga la sanzione per la registrazione tardiva, in base al tempo trascorso dalla data in cui il contratto avrebbe dovuto essere registrato, ricorrendo al ravvedimento operoso. Per i caasi più gravi, ossia se è trascorso oltre un anno dalla scadenza originaria per il versamento delle imposte dovute, la sanzione è ridotta al 24% .

Regolarizzazione imposte sui redditi non dichiarati

Il reddito percepito dalla locazione va regolarmente dichiarato, e le imposte relative (IRPEF o cedolare secca) devono essere versate. Nel caso in cui i redditi da locazione non siano stati dichiarati, sarà necessario procedere con la dichiarazione integrativa per gli anni fiscali interessati.

Come regolarizzare? Per prima cosa deve presentare una dichiarazione integrativa per gli anni in cui il reddito da locazione non è stato dichiarato. Questa operazione permette di aggiungere al proprio modello Redditi (o 730) i canoni non dichiarati.

A questo punto bisogna pagare l’IRPEF dovuta sui canoni di locazione non dichiarati e gli interessi di mora calcolati al tasso legale.

Infine, si devono pagare le sanzioni per l’omessa dichiarazione dei redditi (sempre con ravvedimento operoso), che sono ridotte in base al tempo trascorso dal termine di scadenza per la presentazione della dichiarazione: entro l’anno successivo la sanzione è ridotta al 15%, entro il quinto anno al 20%.

NB: se opta per la cedolare secca, dovrà pagare invece un’imposta sostitutiva del 21% o 10% (a seconda del tipo di contratto) sul canone di locazione annuo percepito.

Effetti della mancata registrazione del contratto

Colgo l’occasione per farle presente anche alcuni aspetti di legge che potrebbero essere rilevanti nel suo caso.

L’articolo 13 della Legge n. 431/1998 prevede che un contratto di locazione non registrato è nullo e considerato come stipulato a condizioni più favorevoli per il locatario, con una durata di 4 anni rinnovabili e un canone corrispondente al minimo previsto per la zona.

Vista la complessità della situazione, le consiglio di rivolgersi ad un consulente esperto, che possa guidarla legalmente e fiscalmente nell’intera procedura da seguire per sanare le irregolarità.

Risposta di Anna Fabi