Buongiorno, sono proprietario di un immobile affittato. C’è un riferimento di legge che confermi la prassi secondo cui la manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino mentre quella straordinaria è a carico del proprietario? Ad esempio: se la sostituzione di una caldaia mal funzionante è a carico del locatore, lo deve essere anche l’acquisto di un singolo pezzo usurato? Oppure lo deve pagare il locatario che ne fa quotidianamente uso?
La regola è quella che lei correttamente espone: la manutenzione straordinaria è a carico del proprietario quella ordinaria dell’inquilino. Il riferimento di legge è il Codice Civile, articolo 1576.
In base al quale spettano al locatore (quindi, il proprietario dell’immobile) «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». L’articolo 1576 definisce anche quali sono le piccole riparazioni da considerare a carico dell’inquilino:
quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.
La norma precisa inoltre che, se «se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore».
Mi sembra una disposizione che va incontro all’interrogativo da lei formulato: se c’è da sostituire l’intera caldaia, la spesa sarà a carico del proprietario. Il ricambio invece di un singolo pezzo, invece, spetta all’inquilino, perché viene considerato appunto un intervento di ordinaria manutenzione.
Se si trattasse invece di una riparazione straordinaria (riguardante, per esempio, la struttura dell’immobile), la spesa spetterebbe al proprietario. Qui interviene l’articolo 1621 sempre del Codice Civile, secondo cui «il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario».
Molto in sintesi, le riparazioni che riguardano al struttura dell’immobile o la sostituzione degli impianti, della caldaia, o anche degli infissi spettano al proprietario.
Le riparazioni invece che si rendono necessarie per guasti riconducibili alla manutenzione, la spesa è a carico dell’inquilino.
In ogni caso, le consiglio di controllare il contratto d’affitto, nel quale è possibile che ci siano indicazioni sulla ripartizione delle spese fra proprietario e inquilino.
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Chiedi all'espertoRisposta di Barbara Weisz
