Per il pagamento IMU, la legge indica come soggetto passivo il proprietario ovvero il possessore. Si deve intendere che versa l’IMU chi gode dell’immobile, anche qualora il proprietario gli abbia ceduto il possesso del bene con annessi diritti reali di uso e abitazione?
Il fatto che la proprietà effettiva venga trasferita all’acquirente solo con il pagamento dell’ultima rata di quanto pattuito non ha infatti un effetto traslativo sul passaggio dei diritti reali sul bene, che vengono trasferiti da subito con il contratto di vendita, stipulato con atto pubblico regolarmente registrato e trascritto.
Esiste una analogia con il caso di usufrutto, espressamente citato dalla legge, ma non viene affrontata la fattispecfie della riserva di proprietà.
Se il Legislatore avesse voluto indicare il proprietario come soggetto passivo in ogni caso lo avrebbe esplicitato, mentre invece ha fornito un’alternativa per significare che il soggetto passivo è colui che di fatto dispone del bene e ne esercita tutti i diritti. Corretto?
Si tratta di un tema molto dibattuto, per il quale manca una specifica previsione di legge e che, finora, nelle diverse cause a riguardo ha sempre visto soccombente il venditore/proprietario.
Nella prassi comune, infatti, nel caso di vendita di un immobile con riserva di proprietà il pagamento dell’IMU resta in capo al venditore, non solo perchè in questa tipologia di contratti il passaggio di proprietà definitivo avviene nel momento in cui terminano i pagamenti, ma per una precisa previsione di legge in relazioneai presupposti impositivi e ai rischi connessi all’operazione.
Il riferimento, normativo l’articolo 1523 del Codice Civile, in base al quale:
nella vendita a rate con riserva della proprietà il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi al momento della consegna.
In questi casi è escluso l’effetto traslativo prima del pagamento dell’ultima rata (cfr.: sent. Cass. Civ. 19 ottobre 1992, n. 11450). Pertanto, essendo il presupposto IMU la proprietà del’immobile (art. 13, comma 2 del Decreto Legge 601/2011), e restando questa in capo al venditore fino al perfezionamento dell’operazione rappresentato dal pagamento dell’ultima rata, l’IMU continua a essere a carico del venditore fino al pagamento integrale del corrispettivo dovuto dal contratto di vendita con riserva.
A dirimere il dubbio è proprio il Codice Civile, che fa slittare al termine del pagamento l’effettivo trasferimento dell’immobile, con la conseguente acquisizione del diritto reale con atto pubblico. Vero è che l’art. 9, comma 1 del Decreto Legislativo 23/2011 introduce la fattispecie della titolarità di un diritto reale sul bene ai fini dell’imposta,ma è anche vero che l’acquisto di un diritto reale deve essere iscritto nel Catasto fabbricati in modo da indicare inconfutabilmente chi è il soggetto tenuto a pagarne le imposte.
Tanto più che, se l’acquirente non termina di saldare tutte le rate, l’operazione non si conclude né tantomeno il trasferimento del bene.
Ci sono anche diversi interpelli a supporto di questa tesi, ad esempio il numero 16/2018 del Comune di Roma, secondo cui in presenza di una compravendita con riserva di proprietà, la posizione dell’acquirente non può essere assimilata a quella del titolare di un diritto reale perchè:
Il diritto di proprietà deve risultare da apposito atto pubblico non potendosi considerare, ai fini della soggettività passiva IMU, un’eventuale immissione in possesso slegata dal trasferimento del diritto di proprietà. L’acquisizione della proprietà da parte del futuro acquirente è un evento appunto futuro e, soprattutto, soltanto eventuale.
L’acquirente di un immobile con riserva di proprietà acquisisce un atipico diritto personale di godimento (Corte di Cassazione, sentenza n. 654 del 14 gennaio 2005 e n. 21451 del 9 ottobre 2009) e soltanto con il rogito notarile diventa passivo IMU, come in precedenza lo era ai fini ICI.
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