Per un possibile intervento di demolizione e ricostruzione in ambito Superbonus 110, di un casolare ex agricolo, con due u. i. oggi ridotto a rudere. L’immobile è di proprietà di persone fisiche (stessa famiglia) che vorrebbero recuperarlo a scopo residenziale. Le due unità con locali di abitazione e relative pertinenze, sono distintamente accatastate come “collabenti” e sono indipendenti. Vista l’attuale normativa in materia, conviene (occorre) seguire il percorso del condominio minimo, oppure come unico proprietario o in comproprietà del fabbricato?
Credo che siano percorribili entrambe le ipotesi da lei formulate: il Superbonus può essere applicato al condominio, quindi anche al condominio minimo, oppure a interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Quest’ultimo mi sembra il vostro caso, quindi da una parte non c’è la necessità di seguire il percorso del condominio. Se poi invece ritenete opportuno costituirvi in condominio per altri motivi, ai fini dell’applicazione del Superbonus non cambia nulla.
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Nel vostro caso, però, l’aspetto forse più rilevante è quello relativo alla destinazione d’uso. Per poter utilizzare il Superbonus, non basta che le persone siano persone fisiche, ma è anche previsto che l’immobile sia residenziale.
Nel vostro caso le unità sono collabenti, quindi non agibili, ma la circolare 30/2020 delle Entrate specifica che le spese sostenute per interventi realizzati su immobili classificati nella categoria catastale F/2 (“unità collabenti”) sono ammesse al Superbonus, in quanto si tratta di fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito, che però possono essere considerati come edifici esistenti, trattandosi di manufatti già costruiti e individuati catastalmente.
Vanno però rispettate una serie di regole:
- ,al termine dei lavori l’immobile deve rientrare in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).
- deve rispettare una serie di caratteristiche tecniche (i lavori antisismici sono sempre agevolabili ma quelli di riqualificazione energetica non lo sono se le unità non hanno impianto di riscaldamento, tutti i riferimenti nell’interpello delle Entrate 121/2021);
- è sempre necessario che siano correttamente effettuate tutte le pratiche edilizie, che nel vostro caso richiedono, ad esempio, la nuova destinazione d’uso.
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