Nella circolare n. 24 si definisce il “condominio” come una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Il condominio può svilupparsi sia in senso verticale che in senso orizzontale Si definisce infine “condominio minimo”, un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. Mi chiedo allora quale sia la differenza tra un edificio multifamiliare ed un condominio minimo. Mi spiego meglio: una villa costituita su tre livelli con tre proprietari diversi è un edificio plurifamilare o un condominio minimo? Perchè nel primo caso deve avere ingressi separati autonomi mentre nel secondo caso no, e la differenza non è di poco conto.
Diversi documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate relativi all’applicazione del nuovo Ecobonus al 110%, che prevede specifiche regole per i condomìni, contengono la risposta a questa domanda. La circolare 24/2020, che lei cita, chiarisce che il condominio è:
una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.
Ci sono poi ulteriori spiegazioni, sul fatto che non sono necessarie delibere: il condominio si costituisce automaticamente, quando diversi soggetti
costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.
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Per tornare all’esempio da lei citato, la discriminante è determinata dalla presenza o meno di parti comuni dell’immobile su cui c’è una comproprietà. Una villa di tre piani con tre diversi proprietari può essere un condominio. Questo vale per la presenza di un ingresso comune, ma anche di altri elementi (pianerottoli, cantine, giardino e via dicendo).
Il meccanismo è inverso rispetto a quello che lei ipotizza: se l’edificio ha più proprietari e risponde alle caratteristiche sopra citate, è automaticamente un condominio. In caso contrario, può essere considerato un edificio plurifamiliare.
La differenza fra condominio e condominio minimo riguarda semplicemente il numero di unità immobiliari. Quindi, una villa con tre proprietari, nel caso, è un condominio minimo.
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Chiedi all'espertoRisposta di Barbara Weisz
