La circolare delle Entrate ha affermato che il Superbonus non si applica agli interventi sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra più soggetti). Si possono presentare però due situazioni: stesso proprietario ma con diversi usufruttuari per ogni immobile; diversi proprietari (nuda proprietà) e stessi usufruttuari per ogni immobile. Come si procede?
Il punto è il seguente: sono escluse dall’agevolazione Ecobonus 110% gli edifici formati da una o più unità immobiliari accatastate distintamente che non siano costituiti in condominio (con alcune specifiche eccezioni, ad esempio gli immobili unifamiliari). Quindi, se non c’è un condominio, non si applica l’agevolazione. Se invece l’edificio, quale che sia il numero dei proprietari, è un condominio, allora si applica l’agevolazione.
Le casistiche da lei riportate, quindi, non mi sembrano rilevanti. Il fatto che ci sia un unico proprietario con diversi usufruttuari, a qualsiasi titolo, non mi pare cambi la regola di fondo. Che è illustrata nella circolare 24/2020, il documento applicativo principale dell’Agenzia delle Entrate relativo alla norma contenuta nell’articolo 119 del dl 34/2020.
«Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai condomìni, e non alle parti comuni di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista», si legge nella circolare del Fisco. Che esplicita anche l’esclusione degli «interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».
Questa disposizione applicativa è anche ribadita in alcuni interpelli relativi a specifiche tipologie di immobile. Ad esempio, al risposta 327/2020, che riguarda il caso di un edificio quadrifamiliare. Il Fisco precisa che l’immobile debba rientrare fra quelli elencati nel comma 9 dell’articolo 119 del dl 34/2020, quindi: parti comuni di edifici residenziali in “condominio”, edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze, unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze, singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio.
Quindi, un edificio composto da unità immobiliari distintamente accatastate che non è costituito in condominio e non ricade in nessuna delle altre tipologie sopra elencate, indipendentemente dai titoli abilitativi di coloro che abitano negli appartamenti, non è ammesso all’agevolazione.
Ad ogni modo, anche l’usufrutto è un diritto di godimento che è ammesso all’agevolazione.
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Chiedi all'espertoRisposta di Barbara Weisz
