La tassa sugli immobili all’estero (IVIE) può essere addirittura più difficile da calcolare dell’IMU, anche a causa delle legislazioni dei diversi Stati, ad esempio in materia di valore catastale e valore dell’immobile.
La Circolare 28/E del 2 luglio 2012 dell’Agenzia delle Entrate spiega come districarsi con l’IVIE (con precisazioni che riguardano Paesi europei e non): chi, cosa e come detrarre e pagare.
L’IVIE è dovuta a decorrere dal periodo d’imposta 2011, sugli immobili situati all’estero detenuti a titolo di proprietà o di altro diritto reale dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso essi siano destinati.
L’aliquota IVIE è dello 0,76% (come quella IMU per gli immobili diversi dalla prima casa) sul valore dell’imponibile (che rappresenta l’imponibile), con qualche eccezione in cui si può applicare l’aliquota agevolata dello 0,4% (come quella base sulla prima casa IMU).
Chi paga l’IVIE
- proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo;
- titolare del diritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà);
- concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- locatario immobili (anche da costruire o in corso di costruzione) concessi in locazione finanziaria, a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
Per identificare i diritti reali che attribuiscono l’obbligo dell’imposta, bisogna fare riferimento agli istituti previsti nei Paesi in cui si trova l’immobile.
Ad esempio nei Paesi di common law (come quelli anglosassoni) possono sussistere sia un diritto di proprietà fondiaria assoluta, “freehold”, sia un diritto al possesso dei beni, “leasehold”. Quest’ultimo dà diritto al possesso di beni immobili, disgiuntamente alla proprietà, solitamente per un periodo di tempo molto elevato, dietro il pagamento di un corrispettivo. Si tratta di un istituto molto simile all’usufrutto, e l’Agenzia sottolinea che in tal caso sono tenuti al pagamento dell’imposta «i titolari di tale diritto e non anche i titolari della proprietà fondiaria assoluta».
Per immobili detenuti da più persone, la tassa si divide fra i vari soggetti in modo proporzionale alla relativa quota.
L’imposta si paga anche per immobili formalmente intestati ad entità giuridiche (ad esempio società, fondazioni, o trust) che agiscono quali persone interposte mentre l’effettiva disponibilità è da attribuire a persone fisiche residenti. Su questo punto, si può consultare la circolare 4 dicembre 2001, n. 99/E dell’Agenzia delle Entrate in relazione al concetto di interposta persona.
Ad esempio, per gli immobili detenuti tramite trust bisogna distinguere fra il caso in cui questo sia un semplice schermo formale o meno.
Valore dell’immobile
L’aliquota dello 0,76% si applica al valore dell’immobile, per questo è necessario determinare la base imponibile il che può non essere semplice.
In generale, il valore dell’immobile è il costo all’atto d’acquisto. Se non è disponibile il contratto d’acquisto, bisogna fare riferimento alle legislazioni dei diversi Stati.
Per gli immobili acquisiti per successione o donazione, il valore è quello dichiarato nel relativo atto.
Comunque, per gli immobili che si trovano nella UE (ad eccezione come vedremo di Belgio, Francia, Irlanda e Malta) o nell’area SEE (Spazio Economico Europeo, che comprende ad esempio Norvegia e Islanda) in genere il valore dell’immobile corrisponde al valore catastale, eventualmente rivalutato in base alle norme locali.
Nei casi in cui ci siano due diversi valori catastali, per le imposte patrimoniali e per quelle reddituali, il valore corretto ai fini IVIE è quello delle imposte patrimoniali.
In quattro Paesi europei, Belgio, Francia, Irlanda e Malta, il riferimento non è il valore catastale ma il prezzo d’acquisto. Se questo non è disponibile, si utilizza il valore di mercato oppure il reddito medio ordinario, eventualmente previsto dalle legislazioni locali, che va però moltiplicato per i coefficienti IMU (160 per le abitazioni, 80 per gli uffici, 55 per i negozi e così via).
Comunque la circolare dell’Agenzia delle Entrate contiene una tabella con le norme Paese per Paese.
Calcolo IVIE
Identificato il valore dell’immobile si applica lo 0,76%. Se l’imposta non supera i 200 euro, non è dovuta (significa che di fatto c’è un’esenzione per gli immobili il cui valore è inferiore a 26mila 381 euro circa). In questo caso non bisogna nemmeno compilare il quadro RM della dichiarazione, ma bisogna invece compilare il modulo RW.
Ci sono poi delle detrazioni. Si detrae un credito d’imposta pari all’importo dell’eventuale imposta patrimoniale versata nell’anno di riferimento nello Stato estero in cui è situato l’immobile.
Significa che dall’IVIE si sottrae l’eventuale imposta patrimoniale sullo stesso immobile pagata all’estero. La circolare dell’Agenzia elenca le diverse patrimoniali previste dai Paesi europei. Fuori dall’Europa, si segnalano:
- Usa: la Real property tax;
- Argentina: Impuesto inmobiliario;
- Svizzera: l’Imposta sulla sostanza delle persone fisiche e l’Imposta immobiliare;
- Russia: la Tassa sulla proprietà delle persone fisiche, (Nalog na imuschestvo fizicheskih litz).
Nella dichiarazione di redditi, nel quadro RM, sezione XIV, colonna 6, del modello UNICO 2012 deve essere indicato l’ammontare complessivo del credito d’imposta derivante dalle imposte patrimoniali estere e dalle imposte reddituali estere che non sono state portate a credito ai sensi dell’articolo 165 del TUIR.
Casi particolari
Chi lavora all’estero per lo Stato italiano, per un Ente locale, per Organizzazioni internazionali a cui aderisce l’Italia, paga l’IVIE allo 0,4% sull’immobile in cui abita (come l’IMU sulla prima casa). Anche sulle relative pertinenza, si applicano le stesse regole dell’IMU.
C’è anche la detrazione di 200 euro (come quella sulla prima casa IMU) maggiorata di 50 euro per ogni figlio sotto i 26 anni (fino a un massimo di 400 euro di detrazioni per figli, quindi di 600 euro totale, come per l’IMU).
Questa agevolazione si applica solo nel caso in cui il contribuente non possieda in Italia un immobile per cui ha pagato l’IMU sull prima casa.
Come e quando pagare l’IVIE
Innanzitutto, il termine per pagare l’IVIE è quello previsto per il versamento a saldo delle imposte sui redditi derivanti dalla dichiarazione relativa al periodo d’imposta di riferimento: quindi, bisogna pagare entro il 9 luglio, oppure dal 10 luglio al 20 agosto con la maggiorazione dello 0,40%.
Per pagare l’IVIE bisogna compilare la Sezione XVI del quadro RM del modello UNICO Persone fisiche, indicando il controvalore in euro degli importi in valuta (calcolato in base al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 30 gennaio 2012).
Il versamento va fatto utilizzando i codici tributo indicati nella Risoluzione n. 54/E del 7 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate:
- 4041, “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato” per i versamenti effettuati dalle persone fisiche.
- 4042, “Imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio dello Stato – Società fiduciarie” per i versamenti effettuati dalle società fiduciarie.
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