Per applicare le agevolazioni IMU alle pertinenze dell‘abitazione principale, il limite massimo imposto dalla legge è fissato a tre di diverse categorie catastali con l’unica eccezione possibile che siano accatastate insieme all’abitazione, nel qual caso possono anche appartenere alla stessa categoria nel rispetto del limite massimo.
Vediamo una breve guida di riepilogo sulle pertinenze della prima casa ai fini IMU, utile per chiarire alcuni dubbi frequentemente sollevati dal contribuente.
Esenzioni IMU sulle pertinenze prima casa
La regola di base è la seguente: si possono conteggiare un massimo di tre pertinenze per un’abitazione principale, ciascuna necessariamente accatastata in una delle seguenti categorie:
- C2 (magazzini e locali di deposito come cantine e solai);
- C6 (stalle e scuderie, garage);
- C7 (tettoie chiuse o aperte).
Le tre pertinenze devono appartenere a categorie catastali diverse. Significa che non si possono considerare come pertinenze dell’abitazione principale una cantina e un solaio se entrambe in C2.
Esiste però la possibilità che una pertinenza, per esempio la cantina o il solaio, siano accatastate unitamente all’abitazione principale. In questo caso, le altre pertinenze dovranno necessariamente essere diverse da C2.
Esempio di esenzione IMU sui box
In base alle regole appena esposte, se un contribuente possiede due box dovrà decidere quale considerare come pertinenza dell’abitazione principale e quale, invece, separare dalla prima casa ai fini IMU.
La differenza non è da poco, perché alle pertinenze si applica l’esenzione integrale oppure l’aliquota per la prima casa se ricadente nelle categorie non esenti, mentre agli altri immobili l’aliquota IMU per immobili diversi dall’abitazione principale, in. genere più alta.
IMU per pertinenze accatastate insieme
Come dicevamo c’è però un’eccezione: è possibile che ci siano due pertinenze accatastate insieme all’abitazione, ad esempio la cantina e il solaio. In questo caso (lo ripetiamo, devono essere entrambe accatastati insieme all’immobile di abitazione), anche se sono nella stessa categoria (cantina e solaio sono C2), possono essere considerate entrambe pertinenze della prima casa.
Attenzione: la terza pertinenza dovrà però essere necessariamente diversa da C2.
Se invece ad essere accatastata insieme all’immobile è solo una pertinenza, ad esempio la cantina, le altre due pertinenze dovranno essere di categoria catastale diversa da C2. Le eventuali pertinenze che eccedono il numero di tre pagano l’IMU ordinaria e non quella della prima casa.
Questa regola vale per tutti i Comuni, che pur avendo notevole margine di scelta nell’applicare le imposte sugli immobili (con diversi regolamenti e diverse aliquote), non possono intervenire in materia di norme sulle pertinenze.
Come abbinare le pertinenze
C’è un’ultima considerazione da fare e riguarda il criterio che bisogna seguire nell’abbinare le pertinenze all’abitazione principale: l’immobile deve effettivamente essere collegato (fisicamente, o per utilizzo) alla prima casa. Se non ci sono reali esigenze, non si può considerare un immobile pertinenza dell’abitazione principale con l’unico scopo di pagare una IMU più bassa.
In proposito, citiamo la sentenza della Corte di Cassazione 25127 del 30 novembre 2009, in base alla quale:
Ai sensi dell’articolo 817 del codice civile, sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa», basandosi «sul criterio fattuale e cioè sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra».La prova dell’asservimento pertinenziale «che grava sul contribuente (quando, come nella specie, ne derivi una tassazione attenuata) deve essere valutata con maggior rigore rispetto alla prova richiesta nei rapporti di tipo privatistico. Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche, o di altro tipo), non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale, eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite.
