Il cosiddetto “Rent to Buy“, introdotto dall’articolo 23 del decreto legge 133/2014, è un contratto in base al quale è possibile prendere un immobile in affitto con l’obiettivo, però, di acquistarlo. Si tratta di una tipologia di contratto introdotto con lo specifico obiettivo di fare ripartire il mercato immobiliare, su cui adesso interviene la circolare applicativa 4/E dell’Agenzia delle Entrate.
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In un primo periodo, precedente all’esercizio del diritto di acquisto, l’immobile è sostanzialmente in affitto. Tuttavia una quota di canone viene versata come corrispettivo di un’eventuale, successivo, acquisto. Infine si esercita il diritto di acquisto, o viceversa si decide di non esercitarlo. Dunque questo contratto sostanzialmente prevede tre diverse discipline fiscali sugli immobili:
- la parte di canone che l’inquilino versa fino all’esercizio del diritto di acquisto è trattata fiscalmente esattamente come le normali locazioni;
- la parte di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo di acquisto è invece assimilata agli acconti che si pagano sulle vendite degli immobili;
- in caso di esercizio del diritto di acquisto, si applicano le norme, ai fini delle imposte dirette e indirette, per i trasferimenti immobiliari.
In pratica, spiega l’Agenzia delle Entrate, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale le somme sono corrisposte.
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Tasse sulla locazione
Le tasse sulla locazione cambiano a seconda che il proprietario sia o meno un’impresa. Nel primo caso, quindi se il proprietario agisce nel diritto d’impresa, nel “primo” periodo – quello precedente all’esercizio del diritto di acquisto – rilevano solo i canoni di locazione: nel caso di immobili strumentali per natura o di beni merce, attribuendo rilevanza ai canoni, oppure nel caso di immobili patrimonio, dando rilevanza al confronto tra il canone di locazione e la rendita catastale. Non hanno, invece, rilevanza reddituale gli acconti, che sono un anticipo sul prezzo di vendita. Anche ai fini IRAP, rileva solo la locazione, secondo le regole ordinarie che caratterizzano il tributo.
Se invece il proprietario non è un’impresa, la quota del canone stabilita per la concessione in godimento dell’immobile è tassata in base alla disciplina dei redditi fondiari, assimilandola alla locazione. Quindi, le quote di canone sono, per il proprietario, redditi da fabbricati, assoggettati a IRPEF in base alle regole dell’articolo 37, comma 4-bis, del TUIR (testo unico imposte sui redditi) per le locazioni: se l’affitto, ridotto forfettariamente del 5%, è superiore al reddito medio ordinario (rendita catastale), l’imponibile è il canone di locazione al netto della riduzione. È possibile scegliere la cedolare secca. Anche sul fronte IVA, si applica la disciplina delle locazioni:
- se il proprietario è un’impresa, può scegliere il regime di imponibilità;
- altrimenti, in genere la locazione di un fabbricato è un’operazione esente.
Acconto
La parte di canone pagata a titolo di acconto prezzo, invece, in base all’articolo 6, comma 4, del D.P.R. 633/1972, rappresenta l’anticipazione del corrispettivo pattuito per il trasferimento e assume rilevanza ai fini IVA. Il trattamento applicabile è lo stesso che viene riservato alle cessioni degli immobili abitativi e strumentali, quindi: esenzione, a meno che non si tratti di invenduto di un’impresa edile ceduto entro cinque anni dalla fine dei lavori. Se l’operazione è imponibile, si applica l’IVA al 4% per le prime case non di lusso, al 10% per le abitazioni non prima casa, al 22% per le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9) e per gli immobili strumentali.
Imposta di registro
Per gli immobili ad uso abitativo, se il contratto è esente IVA si applica l’imposta di Registro in misure proporzionale, al 2%. Se invece il contratto è imponibile IVA, si paga un’imposta fissa di 67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata o di 200 euro per scrittura privata autenticata oppure forma pubblica. Per gli immobili strumentali, l’imposta è sempre proporzionale, all’1%, indipendentemente dal regime di imponibilità IVA. Se però il proprietario non è un’impresa, l’imposta di registro in tutti i casi è proporzinale al 2%.
Acquisto dell’immobile
Se alla fine l’inquilino esercita il diritto di acquisto, il proprietario avrà una componente positiva di reddito. Per gli immobili merce il reddito sarà il corrispettivo della cessione, per gli immobili strumentali o patrimonio rileva la differenza fra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile. I componenti positivi (ricavi o plusvalenze) assumono rilevanza anche ai fini IRAP, secondo le regole ordinarie che caratterizzano il tributo regionale.
Ai fini IVA, la base imponibile relativa alla cessione dell’immobile sarà data dal prezzo della cessione decurtato dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal conduttore, e si applica la disciplina fiscale dei trasferimenti immobiliari. Il momento di effettuazione dell’operazione, è individuato nell’atto dell’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. Quanto al trattamento IVA applicabile, le regole sono le stesse applicate all’acconto sul prezzo.
Per i trasferimenti rilevanti ai fini IVA, si paga l’imposta di registro, pari a 200 euro. Per i trasferimenti di fabbricati abitativi esenti, l’imposta di registro è invece proporzionale, al 9 o al 2%, e le imposte ipotecaria e catastale costano 50 euro ciascuna, in misura fissa. Per gli immobili strumentali, registro pari a 200 euro, imposta catastale all’1% e imposta ipotecaria al 3%.
Mancato esercizio diritto di acquisto
Viene restituita la somma versata a titolo di acconto sul prezzo al proprietario, che emette una nota di variazione per gli importi relativi. Il presupposto dell’applicazione dell’IVA sulle somme relative agli acconti versati viene a mancare. Se però le parti hanno stabilito che una quota dei versamenti in acconto venga trattenuta, tale quota è assoggettata a IVA, con aliquota ordinaria. (Fonte: Circolare 4/E Agenzia delle Entrate).
