Le detrazioni per lavori di ristrutturazione edilizia ed efficienza energetica degli immobili, nel caso in cui si venda casa, vengono automaticamente trasferite al nuovo proprietario: gli eventuali sgravi Irpef spalmati in dieci e ancora non goduti diventano quindi un’agevolazione utilizzabile dal nuovo acquirente. Unico requisito, che la proprietà venga trasferita per intero (restano escluse dal trasferimento dello sgravio le cessioni si singole quote o di nude proprietà).
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Regola generale
Parliamo del Bonus Ristrutturazioni al 50% (spesa massima di 96mila euro) e del Bonus Energia al 65% (tetto variabile), entrambi detraibili in dichiarazione dei redditi in dieci quote annuali di pari importo. Il riferimento legislativo è l’articolo 16-bis del TUIR, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Il comma 8 prevede che, in caso di vendita:
«la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. In caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene».
Dunque, in caso di vendita, la parte di detrazione non ancora utilizzata si trasferisce all’acquirente. Questo vale anche in caso di cessione gratuita, di permuta e di donazione. Anche nel caso di lavori agevolati su parti comuni del condominio, a fronte di una compravendita, si applicano tali regole. Attenzione: in caso di cessione o vendita nel 2017, qualunque sia la data del rogito, nella dichiarazione dei redditi 2018 la detrazione spetta all’acquirente.
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Casi particolari
Diverso il caso in cui viene venduta solo una quota dell’immobile: la detrazione passa all’acquirente solo nel caso in cui, per effetto del passaggio di proprietà, questi acquisisca il possesso dell’intera casa. Altrimenti il beneficio resta in capo al venditore ovvero a colui che ha sostenuto le spese. Stesso discorso per la nuda proprietà: la detrazione è utilizzabile da chi ha l’usufrutto dell’immobile.
Accordi privati
La legge prevede che possa esserci un diverso accordo fra le parti. Significa che, all’atto della compravendita, è possibile stabilire che la detrazioni resti in capo al venditore. In questo caso, va stipulato un apposito accordo scritto, in sede di rogito. La Circolare delle Entrate 25/2012, prevede espressamente che:
«in caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi agevolabili, in presenza di un espresso accordo delle parti, nell’atto di vendita è consentito il mantenimento delle detrazioni in capo al venditore».
In mancanza di accordi, sottolinea il Fisco, la detrazione passa all’acquirente.
Effetti
Tutto questo ha un impatto sul prezzo di vendita della casa: il proprietario, a fronte di una ristrutturazione effettuata, alzerà il costo della casa. E’ vero che l’acquirente può utilizzare la detrazione per la parte rimanente, ma è anche vero che deve fare bene i conti sulla reale convenienza in sede di dichiarazione dei redditi (se l’Irpef pagata è più bassa del valore delle detrazioni, non ci sarà convenienza).
Esempio: immobile venduto nel 2017 al prezzo di 200mila euro, sul quale il proprietario ha sostenuto nel 2015 una ristrutturazione da 50mila euro. Il 50% detraibile è pari a 25mila euro spalmabili su dieci anni, ossia 2.500 euro annui, in questo caso a partire dalla dichiarazione dei redditi 2016. Nel caso specifico il venditore avrà utilizzato due rate (2016 e 2017); le altre otto seguono la casa passando all’acquirente: significa che resta una somma pari a 20mila euro (pari al 10% del prezzo della casa), utilizzabile in concreto soltanto se la propria Irpef dovuta è più alta di quella trasferita a credito. Qualora non convenisse fiscalmente, dunque, è lecito supporre di poter chiedere uno sconto sul prezzo di acquisto pari all’agevolazione trasferita.
