Il trasferimento di un immobile a un mandatario senza rappresentanza non ha rilevanza fiscale. La casa resta di proprietà del mandante, con tutti i relativi obblighi relativi alle imposte. E il titolare non può applicare l’agevolazione prima casa a un altro immobile che acquista e nel quale va a risiedere. Lo stabilisce la Corte di Cassazione con una sentenza (20673/2024) che dichiara illegittime le agevolazioni acquisto prima casa utilizzate da una contribuente proprietaria di un altro immobile conferito al fratello come mandatario senza rappresentanza.
L’ordinanza rileva nel caso specifico un abuso del diritto, e in generale chiarisce le regole riferibili alla rilevanza fiscale del conferimento di un mandato su un immobile.
Vendere casa con mandato senza rappresentanza
Il caso riguarda una contribuente che ha comprato una casa e applicato gli sconti fiscali previsti per l’acquisto dell’abitazione principale, dopo aver conferito al fratello un mandato senza rappresentanza per vendere un altro immobile di cui era proprietaria.
La contribuente aveva anche versato l’imposta di donazione usufruendo della franchigia prevista per i trasferimenti a favore dei fratelli, e le imposte di bollo, di registro, ipotecaria e catastali. In pratica, riteneva di aver effettuato un’operazione che le consentiva di utilizzare l’agevolazione prima casa sull’acquisto di una nuova abitazione.
La Cassazione ha stabilito che invece rappresenta un abuso del diritto il mandato a vendere un immobile ad uso abitativo con un successivo acquisto, da parte del mandante, di un secondo alloggio abitativo con l’applicazione delle agevolazioni fiscali, non sussistendo il requisito della non possidenza di altro fabbricato idoneo ad abitazione.
Più nel dettaglio, la ricorrente aveva effettuato le seguenti operazioni con le relative tempistiche:
- 22 luglio 2013: mandato senza rappresentanza all fratello, per vendere un immobile acquistato nel 2006. Nello stesso atto di mandato l’immobile è stato trasferito al fratello al fine di consentire che quest’ultimo potesse poi alienare il bene ad un terzo;
- 24 luglio 2013: acquisto di un’altra abitazione con le agevolazioni prima casa.
Trasferimento senza rilevanza fiscale
La Corte rileva innanzitutto che il trasferimento a titolo gratuito dell’immobile, operato dal mandante in favore del mandatario senza rappresentanza, al fine dell’esecuzione di una vendita, non è soggetto all’imposta sulle donazioni, in quanto non determina un definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario. Sotto il profilo della capacità contributiva, l’operazione risulta manifestamente neutra in quanto non comporta alcun sostanziale “trapasso di ricchezza” e definitivo arricchimento della sfera patrimoniale del mandatario. In generale, dal punto di vista fiscale la proprietà sostanziale del bene resta in capo al mandante.
Quindi, quest’ultimo resta titolare di una proprietà immobiliare, e di conseguenza non può applicare a un eventuale nuovo immobile l’agevolazione prima casa. Questo, dal punto di vista della rilevanza fiscale del mandato senza rappresentanza.
Operazione a rischio abuso di diritto
Nel caso specifico, poi, la Corte rileva anche un abuso del diritto, considerando che le operazioni avevano l’unico scopo di realizzare vantaggi fiscali. La contribuente ha conseguito un risparmio di imposta non realizzabile senza il compimento degli atti messi in campo, in assenza di ragioni extrafiscali non marginali.
Dunque, si configura un abuso del diritto per utilizzo distorto di strumenti giuridici, non in contrasto con alcuna specifica disposizione, quindi formalmente corretti, ma sostanzialmente volti unicamente ad ottenere un risparmio fiscale, in mancanza di valide ragioni economiche, diverse dalla mera aspettativa di quel risparmio fiscale.
