Le detrazioni per gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali sono regolate dal DPR n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), che alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 elenca le parti comuni interessate, e dall’Articolo 16 del TUIR, che descrive le tipologie di lavori agevolabili. Tra cui rientra anche la manutenzione straordinaria dell’ascensore condominiale.
Lo sottolinea l’Agenzia delle Entrate, nella sua Guida alle ristrutturazioni edilizie.
Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, ogni condomino può richiederle per una serie di lavori effettuati sulle parti comuni (di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia).
Vediamo quali.
Manutenzione e interventi detraibili in condominio
L’accesso o meno alla detrazione è legato sia alla natura dell’intervento sia alla parte comune interessata. Esempi di manutenzione ordinaria in condominio con diritto a detrazione includono: riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, manutenzione degli impianti tecnologici, sostituzione di pavimenti e infissi, tinteggiatura, impermeabilizzazione di tetti e terrazze, verniciatura porte dei garage.
Oltre alla manutenzione ordinaria, sono poi agevolabili anche interventi come: ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato, eliminazione delle barriere architettoniche, prevenzione del rischio del compimento di atti illeciti, cablatura degli edifici, contenimento dell’inquinamento acustico, risparmi energetici, misure antisismiche, bonifica dell’amianto.
Sono ad esempio detraibili interventi di manutenzione straordinaria non previsti, come la riparazione e sostituzione di componenti usurate come ad esempio i cavi dell’ascensore.
Il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore a volte è sottile, legato essenialmente alla gravità del danno e all’importo dei lavori necessari per ripararlo: qualora siano consistenti, possono comportare anche l’approvazione tramite delibera condominiale.In questi casi c’è il diritto alla detrazione fiscale.
Si tratta dunque di interventi ben diversi da quella generici e connessi ai controlli periodici e rientranti nei contratti annuali di assistenza (come ad esempio la pulizia e l’oliatura delle parti). Le piccole spese legate ai controlli semestrali rientrano nella manutenzione ordinaria e di norma esulano dalla detrazione fiscale.
Parti condominiali con diritto alla detrazione
Per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di più proprietari. Le parti comuni interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del codice civile:
- il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
- i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, imanufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, comegli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.
Anche per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:
- 50% delle spese sostenute (con bonifici effettuati dall’amministratore) fino al 31 dicembre 2024, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare;
- 36%, con limite massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, per lavori pagati dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2027;
- 30%, con limite di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare, per lavori dal 1° gennaio 2028.
Un caso a parte è l’utilizzo del Bonus barriere architettoniche, che riguarda anche l’ascensore e segue regole proprie.
Adempimenti per fruire delle detrazioni
Le spese sostenute dal conominio per i lavori edilizi detraibili, in presenza di tutti i requisiti del caso (comprese asseverazioni e comunicazioni all’ENEA nei casi richiesti), devono essere pagati con mezzi tracciabili e bonifico parlante con indicazione del riferimento di legge per la detrazione utilizzata.
I dati contenuti nei bonifici parlanti relativi ad interventi di recupero del patrimonio edilizio, su cui vengono applicate le ritenute d’acconto, sono comunicati in automatico all’Amministrazione finanziaria tramite flusso telematico (“Bonifici per spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici”).
Gli amministratori di condominio devono poi comunicare ogni anno all’Anagrafe Tributaria l’importo dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati dei fornitori.
I singoli condòmini devono infine indicare, nell’apposito quadro della propria dichiarazione dei redditi, il codice fiscale del condominio e conservare il certificato dell’amministratore in cui si dichiara di avere adempiuto a tutti gli obblighi di legge, con l’indicazione della somma spettante.
IVA ridotta al 10% per la manutenzione
Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati sulle unità immobiliari abitative, l’Iva ridotta al 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Beni significativi: quali sono
Il decreto del 29 dicembre 1999 identifica i “beni significativi” a cui si applica l’Iva ridotta: ascensori, montacarichi, infissi, caldaie, videocitofoni, apparecchiature per condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagni, impianti di sicurezza.
