Ai fini delle agevolazioni prima casa, un’abitazione viene definita di lusso se ha una superficie superiore a 240 metri quadri oppure a 200 metri quadri con un’area scoperta di oltre sei volte quella coperta.
Questi due requisiti sono alternativi, quindi se un’unità immobiliare possiede il secondo, viene considerata di lusso anche se la superficie dell’abitazione è inferiore ai 240 metri quadri.
La precisazione arriva da una sentenza di Cassazione su un caso di revoca senza contraddittorio delle agevolazioni fiscali su una casa non accatastata come di lusso.
Quando un’abitazione si può definire di lusso
Nel caso analizzato dalla Cassazione (con sentenza n. 33699 del 4 dicembre 2023), si contestava la disapplicazione delle agevolazioni prima casa in assenza di contraddittorio preventivo con il Fisco, con atto di revoca immediata dell’agevolazione sull’imposta di registro al 2% in luogo del 9% e con mancato esonero dell’imposta catastale e ipotecaria (50 euro ciascuna).
Sottoposta a ricorso anche la valutazione della condizione di abitazione di lusso, di norma identificate come quelle nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
La definizione di abitazione di lusso è contenuta nel DM 1072/1969, che all’articolo 6 la definisce come tale quella con superficie superiore a 240 metri quadrati. L’articolo 5 cataloga invece in questo modo abitazioni con superficie superiore a 200 metri quadri e una parte esterna grande almeno sei volte quella coperta.
Il contribuente riteneva che la sua abitazione non fosse di lusso perché di metratura inferiore a 240 metri quadri, rientrando nella sola condizione di cui all’articolo 6.
La Cassazione ha invece chiarito che la norma di riferimento è costituita dall’articolo 6, applicabile (indistintamente) ad appartamenti compresi in fabbricati condominiali o singole unità abitative.
Questo non contraddice la disposizione contenuta nell’articolo 5, per cui la «dimensione dell’area scoperta (in rapporto pertinenziale con l’alloggio padronale) assume rilievo se e in quanto la o le unità immobiliari (che compongano l’alloggio) abbiano (singolarmente considerate) un’area coperta di superficie inferiore a 240 mq».
Bonus prima casa negati senza contraddittorio
In conclusione, la Corte ha dato ragione al Fisco, anche nel mancato obbligo di contraddittorio preventivo con il contribuente con riguardo all’imposta di registro: l’Agenzia delle Entrate può limitarsi a valutare la rilevanza fiscale dell’atto negoziale procedendo direttamente all’avviso di rettifica o di liquidazione.
In assenza di una specifica previsione di legge, infatti, l’Amministrazione finanziaria non ha alcun obbligo di instaurare un contraddittorio per l’applicazione dell’imposta o al suo eventuale recupero totale o parziale.
