Le agevolazioni prima casa previste dal decreto Sostegni bis per i giovani fino a 36 anni con ISEE fino a 40mila euro si applicano solo al momento del rogito e non possono essere utilizzate già dopo il compromesso: le eventuali tasse per acconto e caparra versate in più rispetto al dovuto dopo il contratto di compravendita possono essere chieste a rimborso. Le indicazioni sono contenute nella risposta 650/2021 dell’Agenzia delle Entrate, in risposta a specifico interpello.
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Normativa e prassi
Il caso riguarda un contribuente che vuole utilizzare l’agevolazione prevista dal decreto “Sostegni-bis” per facilitare, a determinate condizioni, gli acquisti di immobili da parte dei giovani under 36 in sede di registrazione del contratto preliminare, con riguardo, in particolare, all’imposta di registro proporzionale da versare per gli acconti e la caparra in esso previsti. Si tratta del beneficio fiscale previsto dall’articolo 64, comma 6, del decreto 73/2021, che esonera i giovani under 36 anni e con ISEE non superiore a 40mila euro annui, dal pagamento delle imposte di registro e ipo-catastali sugli atti traslativi a titolo oneroso delle prime case. L’agevolazione si applica agli atti che vengono stipulati entro il 30 giugno 2022.
Il punto è che il diritto all’agevolazione scatta nel momento della compravendita, che viene attestata dal rogito e non da un atto preliminare come il compromesso, che è un accordo «con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali» e «produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito». In parole semplici, il compromesso non abilita alle agevolazioni.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, allora spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’articolo 77 del TUIR, Testo unico imposte sui redditi. Quindi, il rimborso va richiesto entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.
