La revisione delle rendite in Catasto dopo i lavori di riqualificazione agrevolati con Ecobonus e Superbonus, obbligatoria dal 2024 ed oggetto di incremento automatico da parte del Fisco a partire dal 2025, mira ad un riallineamento degli effettivi valori dei beni immobiliari, anche in ottica di una tassazione più rispondente.
Il valore catastale di un immobile è un tassello fondamentale per calcolare le tasse sugli immobili (come IMU, TARI e TASI) e imposte come quelle sulle successioni e le donazioni. Per calcolare il valore dell’immobile è però necessario valutare diverse informazioni, come ad esempio la categoria e la rendita catastale.
Vediamo in dettaglio dove si trova il valore catastale di un immobile e come procedere all’eventuale ricalcolo applicando la corretta formula.
Calcolo valore catastale: informazioni necessarie
Per calcolare il valore catastale di un immobile bisogna conoscere le seguenti informazioni:
- la categoria catastale che indica la destinazione d’uso dell’unità immobiliare urbana: ordinaria, speciale o particolare;
- la rendita catastale, ossia il valore fiscale assegnato dall’Agenzia delle Entrate a un immobile in grado di produrre o generare reddito.
Per conoscere la rendita catastale aggiornata è possibile utilizzare il servizio gratuito dell’Agenzia delle Entrate (ne sono esclusi gli immobili presenti nelle province autonome di Trento e Bolzano), semplicemente inserendo:
- gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella);
- la provincia di ubicazione dell’immobile.
=> Visura catastale telematica, guida al servizio
Le categorie catastali
Rientrano nella categoria catastale ordinaria le categorie:
- A o assimilabili ad abitazioni;
- B edifici con carattere sociale o comunitario come biblioteche, ospedali, scuole e così via;
- C edifici finalizzati ad attività produttive, quindi ad uso commerciale.
Sono immobili a destinazione speciale o particolare quelli rientranti nelle categorie:
- D immobili destinati ad attività speciali, ad esempio quelle agricole;
- E immobili a destinazione particolare, ad esempio le costruzioni finalizzate ad esigenze pubbliche come i cimiteri;
- F entità urbane e le altre aree urbane non soggette a compravendita che non fanno parte dei precedenti gruppi.
I coefficienti di rendita
I coefficienti assegnati dal Fisco alle diverse categorie di immobili sono i seguenti.
- 110: prima casa;
- 120: fabbricati delle categorie catastali A e C, ad esclusione degli A/10 e del C/1;
- 140: fabbricati delle categorie B;
- 60: fabbricati categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
- 40,80: fabbricati delle categorie C/1 ed E.
- 90: terreni non edificabili (agricoli).
Valore catastale: come si calcola
Il valore catastale si calcola a questo punto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per il moltiplicatore variabile, ovvero per il coefficiente sopra riportato assegnato a ciascuna categoria di unità immobiliare in base alla sua destinazione d’uso.
Prezzi reali di vendita
Il servizio online gratuito dell’Agenzia delle Entrate denominato Consultazione Valori Immobiliari Dichiarati permette di visualizzare i prezzi vendita e dunque di effettivo acquisto degli immobili.
Sono forniti i dati indicati negli atti di compravendita immobiliare, pertanto dedotti dalla documentazione trasmessa al Fisco, per unità immobiliari censite nel Catasto fabbricati ed atti stipulati dal 1° gennaio 2019.
