Niente Superbonus per edifici posseduti da un unico proprietario non costituiti in condominio, detrazione agli eredi solo se conservano la detenzione del bene, cappotto termico su parziale edificio per almeno il 25% della superficie disperdente lorda, Ecobonus anche per l’inquilino: sono alcuni casi particolari di utilizzo del Super Ecobonus al 110% esaminati nelle FAQ pubblicate dall’Agenzia delle Entrate sul portale web tematico dedicato all’agevolazione introdotta dal decreto Rilancio (articolo 119 dl 34/2020).
Edificio con unico proprietario
Nel caso in cui un intero edificio sia di proprietà di una singola persona e dei suoi familiari, non c’è diritto al Superbonus perché l’immobile non è un condominio. Come chiarito dalla circolare delle Entrate 24/2020, il Superbonus «non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».
Successione e vendita
Sia in caso di eredi sia in quello di vendita dell’immobile si applicano le regole previste per le altre detrazioni edilizie. Quindi, «in caso di decesso dell’avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene». In caso di trasferimento di proprietà, «le relative detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal cedente spettano, salvo diverso accordo tra le parti, per i rimanenti periodi d’imposta, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare». Il Fisco sottolinea che questa regola si applica a tutti i casi di trasferimento di proprietà e non solo alla vendita. Attenzione: la norma prevede la possibilità di diversi accordi fra le parti, che però devono essere previsti in sede di rogito o di trasferimento di proprietà.
Interventi trainati e trainanti
La norma prevede che in presenza di un intervento trainante, si possa utilizzare il Superbonus al 110% anche per un altro intervento di riqualificazione energetica trainato, che se eseguito da solo non darebbe diritto all’agevolazione potenziata ma solo al “normale” Ecobonus al 65%. L’intervento trainato deve però essere eseguito congiuntamente a quello trainante. Esempio: la sostituzione di un impianto di climatizzazione invernale di un condominio, di un edificio unifamiliare, oppure di un’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari è un intervento trainante. Se congiuntamente si sostituiscono anche i serramenti, anche questi possono essere agevolati al 110% in quanto intervento trainato.
Attenzione: gli interventi «si considerano effettuati congiuntamente quando le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti ammessi al Superbonus».
Isolamento termico singola unità
E’ possibile utilizzare il Superbonus anche in caso di singola unità immobiliare, ma solo se viene rispettata la norma in base alla quale l’intervento deve coinvolgere il 25% della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio medesimo e comportare il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio. In parole semplici, la singola abitazione (prescindendo da eventuali approvazioni assembleari necessarie) dovrebbe effettuare un intervento che soddisfi entrambi i predetti requisiti.
Nel caso di unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi, il Superbonus spetta anche se l’intervento di isolamento termico è realizzato sulla singola unità abitativa. In questo caso, deve incidere su più del 25% della superficie lorda complessiva disperdente dell’unità immobiliare oggetto di intervento e conseguire il miglioramento di due classi energetiche da dimostrare mediante apposite attestazioni di prestazione energetica.
Immobili in affitto
Il Fisco conferma che l’inquilino può utilizzare il Superbonus, indipendentemente dal fatto che il proprietario abbia giù utilizzato l’agevolazione per interventi su altre due unità immobiliari. La norma esclude che una persona fisica possa beneficiare dell’Ecobonus al 110% per più di due unità immobiliari, ma in questo caso i soggetti che utilizzano l’agevolazione sono diversi (il proprietario per due unità immobiliari e il locatario per un altro immobile).
