Il condominio può utilizzare il super-Ecobonus al 110% se è costituito in base alla disciplina civilistica. Le persone fisiche, invece, hanno delle limitazioni: per applicare l’agevolazione non devono essere nell’esercizio di attività d’impresa o autonoma (quindi, ad esempio, un ufficio o un negozio non possono applicare l’Ecobonus), e in ogni caso possono realizzare lavori su un numero massimo di due unità immobiliari. Ci sono poi altri soggetti ammessi al beneficio fiscale: IACP (istituti autonomi case popolari), cooperative a proprietà indivisa, Onlus, associazioni sportive dilettantistiche, comunità energetiche rinnovabili.
Tutti i dettagli sull’ambito oggettivo di applicazione dell’Ecobonus potenziato al 110% introdotto dall’articolo 119 del dl 34/2020 sono forniti con la Circolare 24/2020 dell’Agenzia delle Entrate.
Il superbonus, lo ricordiamo, riguarda interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati, e lavori antisismici.
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Superbonus in condominio
«Tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai condomìni e non alle parti comuni di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica. Quindi, non sono agevolabili con il Superbonus interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti.
Iniziamo dalle norme per il condominio.Deve esserci un condominio che, spiega la circolare del Fisco, «costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile». Può svilupparsi «sia in senso verticale che in senso orizzontale».
La nascita del condominio «si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia».
I lavori agevolati possono riguardare sia le parti comuni dell’edificio condominiale, sia le singole unità immobiliari. Nel caso delle parti comuni dell’edificio, se non c’è un amministratore, i condomini possono utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti, il quale è comunque «tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio».
Le parti comuni dell’edificio sono identificate dall’articolo 1117 del codice civile: il suolo su cui sorge l’edificio, i tetti e i lastrici solari, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
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Limitazioni per le persone fisiche
Il contribuente può anche non essere residente nel territorio dello Stato: il requisito fondamentale è che sostenga le spese, e che non sia nell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Significa che il Superbonus non può essere applicato a beni relativi all’impresa (articolo 65 del TUIR) o strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR). Altre due importanti precisazioni:
- i contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni possono utilizzare il Superbonus per le spese relative a interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito privatistico, come la casa di abitazione, o una seconda casa;
- l’esclusione riguarda solo le singole unità immobiliari e non i lavori effettuati dall’intero condominio, quindi un contribuente che svolge attività d’impresa può utilizzare l’agevolazione in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Le persone fisiche, come detto, possono beneficiare del Superbonus relativamente alle spese sostenute per interventi realizzati su massimo due unità immobiliari. Devono:
- possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- detenere l’immobile in base a un contratto di affitto, locazione finanziaria, comodato: in questi casi, ci vuole il consenso all’esecuzione lavori del proprietario.
- Sono ammessi i familiari conviventi del detentore dell’immobile, nel dettaglio parenti fino al terzo grado e affini (sno i parenti del coniuge) fino al secondo grado: devono essere convivnenti.
Importante: i soggetti che non possono applicare la detrazione a causa del regime fiscale che applicano (tassazione separata, regime forfettario e via dicendo) o per incapienza dell’imposta lorda, possono applicare l’agevolazione come sconto in fattura oppure cessione del credito, in base alle regole previste dall‘articolo 121 del decreto Rilancio.
Superbonus per IACP
Sono ammessi anche altri enti con le stesse finalità sociali degli istituti autonomi case popolari, istituiti nella forma di società, e che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di «in house providing». Gli IACP e questi altri enti possono usare il super Ecobonus per interventi realizzati su immobili di loro proprietà oppure gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica. Importante: gli IACP applicano la norma fino al 30 giugno 2022 (e non fino al 31 dicembre 2021). Questo termine vale anche per edifici condominiali la cui proprietà sia in prevalenza dello IACP.
Comunità energetiche rinnovabili
Devono essere costituite in forma di enti non commerciali o di condomini che aderiscono alle configurazioni di cui all‘articolo 42-bis del dl 162/2019. L’agevolazione si applica limitatamente alle spese per gli impianti a fonte rinnovabile gestiti dalle comunità energetiche, fino alla potenza di 20 kW. Per la quota riferita alla eccedenza (e, comunque, fino a 200 kW) spetta la detrazione pari al 50% delle spese di cui all’art. 16-bis, lett. h, del TUIR, con tetto di spesa 96mila euro riferito all’intero impianto. Per l’individuazione dei limiti e le modalità relativi all’utilizzo e alla valorizzazione dell’energia condivisa prodotta da impianti incentivati dal comma 16-bis dell’articolo 119 del dl Rilancio si attende uno specifico decreto ministeriale attuativo.
Altri enti ammessi
- Cooperative di abitazione a proprietà indivisa: il Superbonus spetta per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
- organizzazioni non lucrative di utilità sociale (articolo 10 dlgs 460/1997);
- organizzazioni di volontariato iscritti nei registri di cui alla legge 266/1991;
- associazioni di promozione sociale iscritte nei registri previsti dall’articolo 7 della legge 383/2000;
- associazioni e società sportive dilettantistiche: iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c, del decreto legislativo 242/1999 (eL’Ecobonus si utilizza «limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi».
