Cedolare secca affitti: guida alle regole

Quello della cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale agevolato che può essere scelto dai locatari (proprietari), sia in fase di stipula del contratto che nelle annualità successive, previa comunicazione al locatore (inquilino). Nel 2024 sono intervenute una serie di novità contenute nella Legge di Bilancio, che in alcuni casi la rendono oggi meno conveniente.

Alla luce della Circolare n. 10/2024 dell’Agenzia delle Entrate, vediamo quando conviene, come si calcola l’imposta e il risparmio, come si versa e come si dichiara, come si registra il contratto e quando si può aumentare il canone in fase di rinnovo.

Cedolare secca: guida in 10 punti

Si tratta di un opzione regolamentata dal Dlsg 23/2011, articolo 3 e riservata solo a determinate tipologie di affitti, affittuari e inquilini. Ad esempio non può essere utilizzata a scopo imprenditoriale. Nello specifico, la cedolare secca è riservata:

1. a coloro che la esercitano in modo esplicito attraverso il modello RLI alla registrazione del contratto o negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, o in caso di proroga del contratto;
2. ai soli affitti residenziali (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10);
3. alle persone fisiche;
4. ai proprietari o titolari di un diritto reale di godimento su unità immobiliari abitative, compresi gli usufruttuari;
5. agli inquilini che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo (neanche se l’immobile viene usato per finalità abitative di collaboratori e dipendenti);
6. alle locazioni di lunga durata (ad esempio 4+4 oppure 3+2) oppure, se di breve durata (non superiore a 30 giorni), soltanto se nell’anno il proprietario destina a questa finalità al massimo quattro appartamenti (oltre tale soglia l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale e dunque la cedolare secca è vietata);
7. sia a chi sceglie il canone libero sia a chi sceglie il canone concordato (requisito necessario solo per l’applicazione dell’aliquota al 10%).

Con specifico riferimento all’applicazione della cedolare secca con aliquota al 10% è necessario rispettare almeno uno dei seguenti requisiti:

1. l’immobile locato si trova in Comuni con mancanza di soluzioni abitative o densamente popolati o nei quali ci siano state delle calamità naturali;
2. il contratto d’affitto è stipulato con studenti universitari;
3. l’affitto è transitorio, come definito dalla Legge n. 431/1998.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca sugli affitti?

Tra i vantaggi della cedolare secca, che si traduce nell’applicazione di una tassa piatta per i redditi generati dai contratti di locazione residenziale, vi è il fatto che si tratta di un’imposta sostitutiva di:

• aliquota IRPEF ordinaria;
• addizionali all’IRPEF;
• imposte di bollo e di registro.

Per calcolare le tasse dovute al Fisco sui contratti di affitto a cui si applica la cedolare secca, per quanto percepito con l’affitto dell’immobile, è prevista:

• l’aliquota al 21% in caso di contratto a canone libero, anche per il primo immobile affittato con locazione breve;
• dal secondo immobile affittato con contratto di locazione breve si sale al 26%;
• l’aliquota al 10%, infine,  in caso di contratto a canone concordato (3+2).

Da quest’ultimo punto si evince che la convenienza fiscale della cedolare secca, generalmente, aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF.

Va però sottolineato che il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca viene considerato nel reddito complessivo ai fini del possesso dei requisiti per carichi di famiglia e detrazioni IRPEF.

In caso di cedolare secca con canone concordato, il vantaggio per il conduttore è di avere la certezza di non subire aumenti del canone di affitto sulla base della rivalutazione ISTAT, per tutto il periodo di durata della locazione.

Lo svantaggio per il locatario, di conseguenza, è di dover rinunciare ad applicare aumenti di canone per tutta la durata del contratto al quale si applichi la cedolare secca. Di contro, per entrambi sono previsti agevolazioni fiscali.

=> Cedolare secca sugli affitti: guida completa

Regole per intermediari non residenti

I soggetti intermediari non residenti come Airbnb possono adempiere agli obblighi fiscali concernenti comunicazioni e ritenute. Si tratta dei seguenti soggetti:

• residenti UE ed extra-UE con stabile organizzazione in Italia (adempimenti tramite la stabile organizzazione)
• residenti in uno Stato UE privi di stabile organizzazione (direttamente o tramite rappresentante fiscale in Italia come responsabile d’imposta);
• residenti extra-UE con stabile organizzazione in uno Stato UE (adempimenti tramite stabile organizzazione);
• residenti extra-UE senza stabile organizzazione nella UE (adempimenti tramite rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’articolo 23 del DPR 600/1973, con responsabilità solidale dei residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.

Quando non conviene la cedolare secca?

La valutazione della convenienza, o meno, della cedolare secca è dunque articolata e soggettiva. Bisogna analizzare i casi specifici per capire quale degli elementi sopra esposti pesi di più sul calcolo finale. Generalizzando al massimo si può affermare che:

• la cedolare secca conviene ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
• la cedolare secca non conviene quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.

=> Affitto con cedolare secca, come si rinnova o recede?

Cedolare secca in Dichiarazione dei Redditi

Va inoltre ricordato che:

• in fase di dichiarazione dei redditi la cedolare secca si applica sul 100% del canone incassato, mentre senza cedolare secca (ovvero in regime IRPEF) viene dichiarato il 95% nel caso di contratti a canone libero;
• il reddito totale su cui calcolare l’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca implicherà un valore più alto (reddito personale + 100% del reddito da locazione), rispetto all’applicazione del regime IRPEF (reddito personale +il 95% del reddito da locazione).

La tardiva comunicazione di revoca del regime cedolare secca gode della remissione in bonis (Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) tramite invio del modello RLI entro il 30 novembre previo versamento senza compensazione di 250 euro e dell’imposta di registro, maggiorata degli interessi e delle sanzioni.

Come si calcola e come si paga la cedolare secca?

Per calcolare la cedolare secca, la base imponibile è data dal canone di locazione senza deduzioni. Per il pagamento della cedolare secca è previsto il versamento in acconto e a saldo.

L’acconto da versare si calcola sul 100% dell’imposta dovuta per i redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare secca, ma è dovuto – come gli acconti IRPEF – soltanto se supera la soglia di 51,65 euro. L’acconto deve in questo caso essere pagato:

• in un’unica soluzione se inferiore a 257,52 euro;
• in due rate se maggiore o uguale a 257,52 euro.

Le scadenze: prima rata (al 40%) entro il 30 giugno e seconda rata (60%) o unica rata (100%) entro il 30 novembre. I contribuenti soggetti ad ISA pagano il 50% a giugno ed il 50% a novembre. Per il versamento con F24, vanno utilizzati i codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata,
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione,
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

È possibile versare la prima rata entro il 31 luglio pagando una maggiorazione dello 0,4%.

Registrazione contratto con cedolare secca: quanto costa?

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo a quello ordinario che tra le agevolazioni, oltre all’aliquota, prevede per la registrazione del contratto di locazione l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, dell’imposta di bollo e delle addizionali regionali e comunali IRPEF.

Per la registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca, quindi, il locatore dovrà pagare solo l’aliquota del 21% sul canone annuo, se il contratto d’affitto è ordinario, o un’aliquota del 10% sul canone annuo, se il contratto d’affitto è a canone concordato.

Se l’opzione viene esercitata negli anni successivi alla registrazione del contratto, non vengono rimborsate le spese pagate precedentemente per la registrazione del contratto di locazione con regime fiscale ordinario: l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo, più l’imposta di bollo di 16 euro per ogni copia da registrare.

Calcolo cedolare secca: un esempio pratico?

Prediamo ad esempio in contratto di locazione con cedolare secca il cui canone annuo sia pari a 4.000 euro. Per il calcolo degli acconti bisognerà procedere nel seguente modo:

• cedolare secca = € 4.000 x 21% = € 840. Tale valore è maggiore di € 257,52 e pertanto l’acconto deve essere versato in due rate;
• primo acconto = € 840 x 40% = € 336. Tale importo andrà versato entro il 30 giugno usando il codice tributo 1840;
• secondo acconto = € 840 x 60% = € 504. Tale importo andrà versato entro il 30 novembre usando il codice tributo 1841.

In caso di ritardo nel pagamento della rata, applicando la maggiorazione dello 0,4% l’acconto sarà pari a € 337,34.

Se prendiamo un canone annuo pari a 1.000 euro la cedolare secca risulterà pari a 210 euro (1.000 x 21%). Tale valore è minore di € 257,52 e pertanto l’acconto deve essere versato in un’unica soluzione entro il 30 novembre usando il codice tributo 1842.