In caso di decesso, ad essere ereditati sono anche i rapporti patrimoniali del de cuius, compresi i contratti di locazione di immobili non abitativi. La successione, con riferimento al contratto di locazione commerciale, da parte degli eredi non costituisce pertanto un nuovo contratto, bensì della continuazione di quello sottoscritto dal de cuius.
L’erede potrà quindi optare per il regime fiscale di favore se già in essere alla data del decesso del locatore. Questi, in sintesi, i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 297/2019.
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Cedolare secca e successione
Il quesito era stato posto al Fisco dai figli di un proprietario di tre immobili commerciali categoria C/1, concessi in locazione, i cui contratti sono stati ceduti in usufrutto in misura del 100% alla madre, a seguito del decesso del padre, nel rispetto del testamento olografo.
Veniva quindi chiesto alle Entrate la possibilità di usufruire del regime di cedolare secca, previsto dall’art. 1, comma 59 della legge n. 145/2018, in virtù della cessione dei contratti stessi alla vedova usufruttuaria.
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Si tratta della disposizione che prevede che:
Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21%. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Per stabilire la possibilità di applicare il regime della cedolare secca, con l’aliquota del 21%, è necessario verificare se il proprietario originario ne avesse diritto al momento del decesso. Nel caso specifico la risposta è stata negativa, perché il locatore non aveva il diritto all’opzione.
In generale è interessante la precisazione del Fisco secondo cui l’erede subentra nell’insieme dei rapporti patrimoniali del de cuius compresi i contratti di locazione. In particolare il regime della cedolare secca può essere applicato ai relativi contratti di locazione solo se già in essere e qualora soddisfino i requisiti richiesti dalla norma, quindi se la scadenza naturale di uno dei contratti cade nel corso del 2019, l’erede potrà optare per il regime fiscale agevolato in sede di eventuale proroga del medesimo contratto di locazione: la proroga, infatti, viene considerata come un contratto di affitto stipulato nel corso del 2019.
