Il contratto preliminare della compravendita immobiliare si registra online: la procedura è cambiata a partire dal 7 marzo 2023, data a partire dalla quale si ricorre al Modello RAP (Registrazione di Atto Privato) con l’apposita procedura web, disponibile nell’area autenticata dei servizi telematici.
Modello RAP per preliminari online
Per rendere applicabile il ricorso del modello RAP ai compromessi di vendita, è stato integrato un modulo aggiuntivo, approvato con provvedimento del 1° marzo 2023, che si compone da una parte generale (quadro A “Dati generali” quadro B “Soggetti”) e una parte specifica (quadro C1 “Negozio” e quadro D1 “Immobili”), relativa alla tipologia di atto privato per il quale viene utilizzato.
Il software di compilazione guida nella redazione del modello e calcola le imposte in autoliquidazione (registro e/o bollo), indicando anche le sanzioni e gli interessi eventualmente dovuti. Le somme si possono pagare direttamente, con addebito sul conto corrente del dichiarante, assieme alla presentazione del modello.
Il Modello RAP si presenta da sé, tramite incaricati oppure presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate, allegando un unico file con la copia del contratto e di eventuali ulteriori documenti (scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni in PDF/A-1a o PDF/A-1b).
La presentazione online può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate da parte dei soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione, presentando il modello RAP in formato cartaceo, in sostituzione del Modello 69.
Il preliminare di vendita immobiliare
Il contratto preliminare di compravendita è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali. In questa fase le parti hanno facoltà di inserire anche clausole accessorie a tutela dei rispettivi interessi, come la corresponsione di somme di denaro a titolo di caparra e/o di acconti.
Registrazione del contratto preliminare
La registrazione del contratto prevede il versamento di somme a titolo di acconto e/o caparra, assoggettati o meno ad IVA. L’articolo 5 del Dpr n. 131/1986 (TUR) prevede che siano soggetti a obbligo di registrazione in termine fisso gli atti indicati nella Tariffa, Parte I del TUR e ricorda che ai sensi dell’articolo 10 della Tariffa, Parte I, i contratti preliminari di ogni specie sono soggetti all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di euro 200.
Non sono applicabili in questa fase le agevolazioni prima casa per i giovani fino a 36 anni con ISEE fino a 40mila euro, che invece scattano al momento del rogito e quindi non possono essere usate già dal preliminare di vendita. Ma si può ottenere il rimborso di quanto versato in eccesso.
Quello del preliminare della prima casa è infatti un caso a parte, che tuttavia non esime dalla tassazione sull’obbligo di registrazione de pur se i futuri proprietari godranno delle agevolazioni fiscali: per le imposte versate in misura piena al momento del compromesso, si potrà comunque chiedere il rimborso entro tre anni.
Tassa, caparre e acconti
In fase di preliminare di compravendita, se vengono versate somme:
- a titolo di caparra confirmatoria, a queste si applica l’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%;
- a titolo di acconto sul prezzo, relative ad operazioni non soggette ad IVA, si applica l’imposta di registro con l’aliquota del 3%.
Diversa la tassazione in caso di contratto preliminare di compravendita che preveda la corresponsione di somme a titolo di acconto assoggettati ad IVA. Richiamando due documenti di prassi (risoluzione n. 197/2007 e circolare n. 18/2013), le Entrate specificano che:
- agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa, secondo il principio di alternanza IVA/registro sancito dall’articolo 40 del TUIR;
- alla caparra, normalmente soggetta ad imposta proporzionale di registro, in quanto esclusa dal campo di applicazione IVA, la tassazione segue il trattamento fiscale previsto per gli acconti, se la stessa assolve anche la funzione di acconto sul prezzo.
Nel preliminare di compravendita di un fabbricato, ad esempio, se è prevista la corresponsione di somme a titolo di acconto assoggettate ad IVA, dovrà essere corrisposta l’imposta di registro nella misura fissa per il contratto preliminare e una seconda imposta fissa per il pagamento di uno o più acconti.
Alla registrazione di tale tipologia di contratto preliminare deve essere applicata la tassazione di 200 euro per il contratto preliminare, più 200 euro per gli acconti-prezzo.
