Gli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca e finalizzati all'acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale del contribuente o dei suoi familiari sono detraibili nella misura del 19% fino ad un ammontare massimo di 4.000 euro.
Se si fruisce di un contributo statale o di altri enti pubblici, la detrazione spetta per la differenza.
Non è possibile portare in detrazione gli interessi pagati a seguito di aperture di credito bancario, cessione dello stipendio e comunque gli interessi derivanti da finanziamenti diversi da quelli relativi a contratti di mutuo.
Unitamente agli interessi passivi sono detraibili le commissioni spettanti agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione, le spese notarili relative alla stipula del contratto di mutuo, le spese di istruttoria, la perizia tecnica nonché le imposte di registro, ipotecarie e catastali, l'imposta per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca.
Se il mutuo eccede il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile la detrazione deve essere applicata in misura proporzionale. La quota di interessi su cui calcolare la detrazione è data dal rapporto tra il costo di acquisizione dell'immobile moltiplicato per gli interessi pagati e il capitale dato in mutuo:
Costo di acquisizione dell'immobile x Interessi : Capitale dato in mutuo
Affinché la detrazione sia possibile è necessario che il mutuo sia finalizzato all'acquisizione dell'abitazione principale. Presupposto della detrazione, quindi, è il diritto di proprietà sull'immobile: il beneficiario della detrazione, pertanto, deve coincidere con il proprietario dell'unità immobiliare. Questo vuol dire che, ancorché la detrazione spetti anche in relazione all'acquisto di un immobile da adibire a prima casa dei propri familiari (ad esempio un figlio), colui che stipula il mutuo non potrà detrarre gli interessi passivi se non risulta proprietario dell'immobile.
Con riferimento ai familiari si configurano tre differenti situazioni:
- comproprietà dell'immobile e contitolarità del contratto di mutuo, la detrazione spetta a tutti i contribuenti purché proprietari dell'immobile e mutuatari. In tal caso il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione e ciascun titolare fruisce della detrazione per la propria quota di interessi;
- comproprietà dell'immobile e titolarità del contratto di mutuo da parte di un solo soggetto, la detrazione spetta esclusivamente al mutuatario il quale fruirà della detrazione piena;
- proprietà esclusiva dell'immobile e contitolarità del contratto di mutuo, la detrazione spetta solo al proprietario limitatamente alla propria quota.
