Dopo lo scoppio della bolla dei mutui sub-prime, il rapporto banche e imprese è cambiato anche in Italia: gli istituti di credito richiedono maggiori garanzie e sottopongono la solvibilità di chi si appresta ad accendere un mutuo a particolari controlli.
Per prima cosa, per ottenere un mutuo occorre superare due test: quello del massimo onere sostenibile e quello del Crif.
Per approfondire l’argomento abbiamo incontrato Michele Petix, team manager di BHW (Deutsche Bank): con 30 milioni di clienti, prima fra le dodici casse di risparmio più importanti, premiata anche per il suo prodotto Dispo maXX, noto in Italia come “Risparmio edilizio”.
1. Qual è lo scenario del settore immobiliare dopo la crisi?
Negli anni scorsi è stata riscontrata un’ingente flessione della vendita di immobili. La domanda è diminuita anche per la difficoltà a finanziarsi e ottenere denaro da banche e istituiti di credito, che hanno eretto limiti molto più rigidi rispetto al passato. Le banche europee, dopo la crisi, sono diventate molto rigorose nel concedere i mutui e, di contro, hanno aumentato il rapporto rata/reddito.
Oggi c’è una maggiore attenzione nel concedere denaro. Non è raro trovare istituti di credito che obbligano i clienti a stipulare una polizza “alto rischio“, strumento di tutela particolarmente oneroso, arrivando anche al 5% dell’importo richiesto.
Il cliente, quindi, si trova nella condizione di dover sostenere – oltre alle spese per notaio, imposta sostitutiva, assicurazione incendio e scoppio, perizia e istruttoria – ulteriori costi per garantire alle banche la propria solvibilità.
2. A quanto ammontano i costi per ottenere un mutuo?
Con BHW, supponendo di dover finanziare un mutuo di 100.000 euro, il cliente dovrà sostenere spese istruttoria pari all’1%. La perizia ha un’incidenza variabile tra 250 e 400 euro, mentre la polizza incendio e scoppio è pari a 0,22% ogni 1.000 euro. Al verificarsi di alcune condizioni (due o più figli minori, richiesta di finanziamento oltre il 75% del costo di acquisto dell’immobile) scattano anche le cosiddette “polizze alto ltv“.
3. Quali parametri economici concorrono alla concessione di un mutuo?
Per l’acquisto della prima casa il mutuatario deve avere a disposizione per sé una somma mensile pari a 650 euro, più 200 euro per ogni familiare a carico ed eventuali ulteriori finanziamenti. Ciò che eccede il valore così calcolato rappresenta il “massimo onere sostenibile” ossia l’importo mensile che il contribuente può rimborsare. Se, ad esempio, il richiedente guadagna un importo netto di 1.500 euro e ha moglie e un figlio a carico dovrà avere a disposizione 1.050 euro. La restante parte, ossia 450 euro, rappresenta il massimo onere sostenibile e quindi la capacità di spesa dell ‘ intero nucleo familiare.
Il massimo onere sostenibile, comunque, non è l’unico indice considerato da banche e istituti di credito: si esegue anche il controllo sul Crif, un database che contiene il curriculum finanziario di ciascun soggetto che ha avuto accesso almeno una volta ad un finanziamento. Il controllo è eseguito quando il cliente firma l’accesso ai dati personali e permette di ottenere un rating di solvibilità del cliente, evidenziando insoluti e ritardi nei pagamenti da parte del soggetto.
Resta inteso che il controllo Crif non è correlato al massimo onere sostenibile, in quanto un cliente può essere solvibile ma, al contempo, può non avere capacità di sostenere il mutuo o viceversa.
4. E quando la rata diventa insostenibile?
Anche se in linea di principio non si effettuano rinegoziazioni interne, anche noi di BHW offriamo la possibilità di rinegoziare il tasso di mutuo con quello attuale se più conveniente, modificando la quota di interessi o la durata del mutuo esistente, senza ulteriori costi aggiuntivi.
Le condizioni saranno determinate dall ‘ Ufficio Portafoglio della Direzione Fidi. Nello specifico, il mutuo mantiene le altre caratteristiche originarie.
5. In cosa si differenzia l’offerta BHW?
Secondo il principio di BHW, al momento della stipula del contratto il cliente sottoscrive un piano di risparmio e acquisisce il diritto di ottenere un mutuo a tasso fisso determinato al momento della firma. In sostanza, il risparmiatore accumula periodicamente un importo secondo la modalità che ritiene più conveniente, ossia con importi a scadenza regolare o in maniera libera.
Il risparmio edilizio avviene in due fasi: la prima di accumulo e la seconda di mutuo, del quale vengono fissati fin dall ‘ inizio tasso di interesse e durata. In questo modo, al momento dell’erogazione del mutuo l’acquirente dell’immobile ha già accantonato una quota rilevante della somma che viene utilizzata per comprare casa.
Ma c’è una possibilità in più rispetto ai tradizionali strumenti: è possibile intervenire in ogni momento con versamenti in contanti che andranno a ridurre la durata del mutuo. Questa formula, innovativa in passato e particolarmente vantaggiosa tutt’oggi, ci ha premiato al punto da diventare la prima fra le dodici Casse di Risparmio più importanti. Basti pensare che, soltanto nel mese di marzo, la nostra sede di Palermo ha acceso libretti di risparmio per somme obiettivo pari a 3 milioni di euro.
