Può capitare, ad esempio per esigenze di natura lavorativa che comportano un trasferimento, di dover vendere casa in presenza di un mutuo ancora in corso, ossia prima di aver portato a termine il pagamento di tutte le rate e dei relativi interessi.
In questi casi, sull’immobile grava l’ipoteca iscritta dalla banca che ha concesso il finanziamento, come garanzia in caso di inadempienze da parte del mutuatario. E non sempre si dispone di copitale sufficiente a estinguere anticipatamente il mutuo in un’unica soluzione.
Sebbene nulla vieti di vendere la casa con mutuo non estinto, le possibili soluzioni sono due: l’accollo del mutuo e la sostituzione di garanzia.
Accollo del mutuo
L’accollo del mutuo prevede che un acquirente subentri nel versamento delle rate residue, liberando il venditore dall’obbligo di estinguere il mutuo. L’accollo può essere cumulativo, se vincola il venditore a pagare le rate in caso di inadempienza dell’accollante, oppure liberatorio se non sono previsti obblighi a carico del venditore.
Il nuovo contratto deve risultare da atto pubblico o scrittura privata autenticata. Si tratta di uno strumento che consente al venditore l’uscita dalla quota dell’immobile, ad esempio se cointestato e ceduto all’altro proprietario. E permette di non cambiare le condizioni del finanziamento. Chi si accolla il debito acquisisce inoltre le detrazioni fiscali del 19% sugli interessi pagati.
Sostituzione di mutuo
Ma non solo: può essere direttamente in nuovo acquirente che si fa carico delle rate residue. In questo caso si parla di sostituzione del mutuo. Se si segue questa via, sarà estinto il mutuo precedente per sostituirlo con un nuovo mutuo con nuovi intestatari e garanti.
Questo passaggio comporta il rinnovo delle condizioni contrattuali del mutuo e maggiori spese rispetto all’alternativa dell’accollo del mutuo.
Sostituzione di garanzia
La sostituzione di garanzia prevede la presenza di un notaio e si basa sul trasferimento dell’ipoteca su un altro immobile, in modo da liberare l’immobile che si intende vendere.
Il bene oggetto di garanzia viene quindi sostituito, ma il mutuatario resta debitore verso la banca mentre il mutuo viene spostato ma non estinto.
