Per i mutui casa, il 2024 è sempre meno nero: l’anno era già partito con una lieve riduzione dei tassi di interesse sui prestiti ipotecari che, con il taglio dei tassi BCE sul costo del denaro operato a giugno, vedrà adesso una nuova spinta al ribasso.
Motivo per cui la surroga del mutuo in corso potrebbe presto garantire condizioni più vantaggiose, cambiando banca o passando a un mutuo con tasso più basso o diversa durata, allungandone il numero ma riducendone l’importo mensile.
Ma qual è il momento giusto per fare la surroga? E come si fa a chiederlo e a ottenerla al miglior prezzo possibile?
=> CALCOLO SURROGA MUTUO ONLINE
Per rispondere a questa domanda, abbiamo raccolto le FAQ più comuni sulla surroga del mutuo, con le risposte complete per capire cos’è e come funziona, come si richiede e le sue tempistiche e costi, evidenziando le differenze con strumenti alternativi come la sostituzione o la rinegoziazione del mutuo.
- Surroga mutuo: cosa significa?
- Surroga mutuo prima casa: come funziona?
- Come fare domanda di surroga?
- La vecchia banca può rifiutare la surroga?
- Quanto costa la surroga?
- Posso surrogare un mutuo già surrogato?
- Si può chiedere la surroga del mutuo più liquidità?
- Surroga mutuo: dopo quanto tempo?
- Come fare calcolo e simulazione di una surroga mutuo?
Surroga mutuo: cosa significa?
La surroga del mutuo (o portabilità del mutuo) è un’operazione che consente di trasferire un mutuo in corso da una banca o un istituto di credito ad un altro, che offre condizioni più vantaggiose rispetto all’attuale mutuante. In pratica, si passa da un’ipoteca con una banca ad un’altra che applica un tasso di interesse più basso o una durata più conveniente, o che offre altri vantaggi rispetto all’attuale istituto di credito.
In questo modo è possibile, a seconda delle specifiche esigenze, ottenere un risparmio sulle rate mensili del mutuo, oppure modificare la durata del mutuo e risparmiare sui costi complessivi.
La surroga rappresenta una scelta volontaria, che in molti casi può risultare conveniente, ma è importante valutare attentamente le offerte e le condizioni per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese.
Surroga mutuo prima casa: come funziona?
La surroga del mutuo è regolamentata dalla legge italiana e prevede che il nuovo istituto di credito paghi alla banca originale il debito residuo, mentre il mutuatario inizia a pagare le rate al nuovo istituto di credito.
La surroga del mutuo prima casa è una procedura che permette di cambiare il finanziatore del proprio mutuo, mantenendo le medesime condizioni contrattuali e il medesimo ammontare di debito, ma con la possibilità di ottenere un tasso di interesse più vantaggioso rispetto a quello attuale, sia esso variabile o fisso.
Il primo passo per richiedere la surroga del mutuo è individuare un’altra banca o istituto di credito che offra condizioni più favorevoli rispetto a quelle attuali. Una volta trovata, occorre presentare la richiesta di surroga, che verrà valutata dal nuovo mutuante.
Se viene accettata, la nuova banca procederà a saldare il debito residuo presso il vecchio mutuante e a stipulare un nuovo contratto di mutuo con il cliente, garantendo le stesse condizioni contrattuali, ad eccezione del tasso di interesse che verrà rinegoziato.
Quali altri mutui si possono surrogare?
Oltre al mutuo prima casa, è possibile surrogare anche altri tipi di mutui bancari, come i mutui per l’acquisto di una seconda casa, o per l’acquisto di un immobile ad uso commerciale, o per la ristrutturazione della casa.
Possono infatti essere oggetto di surroga: mutuo fondiario, mutuo chirografico, mutuo agrario, mutuo di liquidità, mutuo prima casa o seconda casa, mutui per immobili non residenziali e mutui accollati.
In pratica, qualsiasi tipo di mutuo può essere surrogato, a patto che le condizioni contrattuali lo consentano e che l’istituto di credito presso cui si richiede la surroga accetti di sostituirsi all’attuale mutuante. La surroga, indipendentemente dalla tipologia di mutuo surrogato, funziona come la surroga del mutuo prima casa.
Quali sono i vantaggi della surroga?
La surroga del mutuo consente di modificare le condizioni di rimborso del finanziamento originale, decidendo se mantenere lo stesso tipo di tasso o cambiarlo, passando, ad esempio, dal variabile al fisso. Inoltre, la durata del mutuo può essere accorciata o allungata rispetto a quella residua del finanziamento originale, con l’obiettivo di ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi o di ridurre il peso della rata.
La surroga del mutuo può essere conveniente anche per chi mantiene la stessa tipologia di tasso, poiché molti istituti hanno via via ridotto le spese accessorie che si pagano periodicamente per il mutuo, come le spese di incasso rata, le spese di assicurazione incendio e scoppio, e alcune banche le hanno addirittura eliminate. Inoltre, i mutui offerti per la surroga presentano spesso spread più bassi di quelli applicati ai mutui più vecchi.
=> CALCOLO SURROGA ONLINE
La surroga del mutuo conviene sempre?
No, ci sono casi in cui la surroga del mutuo potrebbe rappresentare più uno svantaggio che un vantaggio. Ad esempio, se si ha un piano di ammortamento alla francese o se mancano pochi anni alla fine del mutuo, la surroga potrebbe non essere conveniente. Questo perché in questi casi la maggior parte degli interessi è già stata pagata, e quindi risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante, tipico dei piani di ammortamento alla francese.
Come fare domanda di surroga?
Il primo passo è quello di trovare e concordare con una nuova banca le condizioni del mutuo da trasferire. Le offerte sono comparabili anche online o prendendo appuntamento nelle diverse filiali. Una volta individuata la proposta di surroga prescelta, bisogna formalizzare la richiesta inviando una raccomandata alla nuova banca, utilizzando un fac-simile o il modulo già predisposto dalla banca in questione.
Richiesta surroga: quali documenti servono?
Alla raccomandata con cui si richiede alla nuova banca la surroga del proprio mutuo, si allegano sia i propri documenti anagrafici (Carta d’identità; Codice fiscale; Certificato di nascita; Certificato di stato civile; atto di matrimonio con la scelta sui beni dei coniugi; eventuale sentenza di divorzio) sia i documenti reddituali per valutare la richiesta di surroga:
- copia della dichiarazione dei redditi (Certificazione Unica, 730 o modello Unico);
- per i dipendenti le ultime due buste paga;
- per gli autonomi l’iscrizione alla Camera di Commercio;
- per i liberi professionisti il certificato di iscrizione all’albo;
- eventuale copia dell’ultimo estratto conto.
Alla richiesta di surroga alla nuova banca sarà utile allegare anche i documenti sul mutuo originario (anche se è fatto obbligo alla vecchia banca di trasferire tali documenti, procedura che tuttavia è successiva):
- copia del compromesso di vendita dell’immobile;
- copia dell’atto di acquisto;
- scrizione dell’ipoteca;
- certificato di abitabilità;
- copia della planimetria con pertinenze e proprietà confinanti;
- conteggi del debito residuo fino al giorno fissato per la firma della surroga;
- modello 240, se l’immobile è stato ereditato per successione.
Una volta ottenuto formale esito positivo alla propria richiesta, sarà la nuova banca a occuparsi di tutto e a gestire il trasferimento, senza che il cliente debba avvisare la vecchia banca. Quest’ultima dovrà anche trasferire al nuovo istituto bancario tutta la documentazione relativa al mutuo e si occuperà di far iscrivere sui registri immobiliari la surroga dell’ipoteca.
La vecchia banca può rifiutare la surroga?
No: la vecchia banca non può impedire la surroga del mutuo e deve accettare la decisione del cliente senza creare ostacoli o rimostranze.
Se l’istituto bancario non accetta la surroga entro 30 giorni dalla comunicazione di volontà del cliente di chiudere il mutuo, sarà tenuto al pagamento di una penale. In particolare, dovrà corrispondere al cliente un importo pari all’1% della cifra della rata per ogni mese di ritardo.
Quanto costa la surroga?
I costi associati alla surroga sono pari a zero e l’unica spesa richiesta è la tassa sull’ipoteca, pari a 35 euro.
Questo, grazie alla Legge n. 40 del 2 aprile 2007 (Legge Bersani) che ha regolamentato la surrogazione del mutuo, sulla quale è intervenuta successivamente la Legge Finanziaria 2008. Infine, il Decreto Legislativo n. 141 del 13 agosto 2010 ha incluso tutta la disciplina all’interno del Testo Unico Bancario.
In particolare, l’articolo 120-quater, comma 3 stabilisce che il mutuo può essere trasferito alle condizioni pattuite tra il cliente e la nuova banca, escludendo qualsiasi penale o altro onere. Inoltre, non possono essere addebitate al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, i quali devono essere effettuati seguendo procedure di collaborazione interbancaria che mirano a ridurre al minimo i tempi, gli adempimenti e i costi connessi.
Posso surrogare un mutuo già surrogato?
Sì, non esiste un limite di surroghe che può essere richiesto per lo stesso mutuo. Nel caso in cui la surroga del mutuo effettuata in precedenza risultasse non più conveniente, è possibile effettuare una nuova surroga per cercare tassi migliori presso un’altra banca. Ad esempio, se si è scelto di passare a un tasso fisso perché gli interessi del tasso variabile erano diventati troppo alti, nel momento in cui dovessero riabbassarsi si può tranquillamente passare nuovamente ai tassi variabili, in quanto la banca non può opporsi alla surroga e il trasferimento è gratuito.
Si può chiedere la surroga del mutuo più liquidità?
No, la surroga del mutuo più liquidità non esiste più dal 2007. La possibilità di effettuare surroga con aggiunta di una somma è stata eliminata con la Legge Bersani e quindi, se si desidera aggiungere liquidità, si dovrà procedere con una sostituzione di mutuo.
Oggi, la surroga del mutuo è limitata all’importo del capitale residuo da rimborsare. In altre parole, non è possibile ottenere maggiore liquidità attraverso questo strumento ma solo un risparmio sui costi degli interessi pagati alla banca.
Come funziona la sostituzione di mutuo per liquidità?
La sostituzione del mutuo, a differenza della surroga, non consiste nella portabilità (trasferimento) alla nuova banca ma nell’apertura di un nuovo mutuo con condizioni contrattuali diverse (ad esempio una maggiore liquidità): la nuova banca salda il debito con la vecchia e il cliente sottoscrive un nuovo contratto sostenendone tutti i costi (perizia, documenti e notaio).
Ma tale procedura conviene? Dipende. La convenienza di optare per la sostituzione del mutuo invece che per la surroga dipende dalle esigenze del cliente e dal costo complessivo dell’operazione, che può essere più o meno vantaggioso rispetto alla surroga in base alle condizioni offerte dalla nuova banca. L’operazione di sostituzione potrebbe ad esempio essere conveniente se il cliente ha bisogno di avere a disposizione maggiori somme di denaro. Mentre la surroga del mutuo risulta preferibile perché non comporta costi e dà la possibilità di scegliere un tasso migliore.
Sostituzione mutuo e rinegoziazione sono la stessa cosa?
No. La sostituzione del mutuo non deve essere confusa con la rinegoziazione del mutuo, che permette esclusivamente di modificare alcune clausole del mutuo con la banca presso la quale è stato stipulato (ad esempio la riduzione del tasso di interesse, l’allungamento del periodo di ammortamento o la variazione dell’importo delle rate). Sostituire il mutuo significa, invece, estinguere il finanziamento in essere presso un istituto di credito e stipulare un nuovo contratto presso un’altra banca, sostenendo in questo caso tutte le spese di apertura del mutuo come la perizia, i documenti e il notaio.
Surroga mutuo: dopo quanto tempo?
La surroga del mutuo può essere richiesta in qualsiasi momento, anche nel corso del finanziamento. Tuttavia, è importante considerare vantaggi e svantaggi di surrogare il mutuo ad un certo punto del finanziamento, ad esempio verso la fine, quando le quote interessi sono state quasi del tutto già versate.
Come fare calcolo e simulazione di una surroga mutuo?
In passato, molte persone che disponevano di un tasso fisso hanno optato per la surroga in favore di un ulteriore tasso fisso di minor importo. Oggi, molti pensano alla surroga del mutuo per passare dal variabile al fisso, mettendosi al riparo da futuri rialzi. In ogni caso, la surroga rimane una valida opzione per ridurre il costo del mutuo e beneficiare di condizioni più vantaggiose.
Si può consultare uno strumento online, come quello offerto da PMI.it, che consente di calcolare il risparmio con la surroga del mutuo per valutare se questa opzione è conveniente.
Esempi di surroga mutuo a tasso fisso
Il simulatore della rata del mutuo di PMI.it consente di calcolare la rata del mutuo e di eseguire simulazioni sulla surroga di un mutuo a tasso fisso. Grazie a questo strumento, è possibile calcolare il risparmio complessivo che si può ottenere con la surroga, confrontando le condizioni del mutuo in essere con quelle offerte dalla nuova banca, nonché le varie proposte di più istituti bancari.
In particolare, il simulatore permette di inserire tutti i dati relativi al mutuo al quale si vuole passare e, una volta inseriti questi dati, restituisce l’importo della nuova rata, il totale che si andrà a pagare a fine piano di ammortamento, nonché il totale degli interessi che si pagheranno alla banca, consentendo di effettuare una valutazione preliminare sulla convenienza della surroga, prima di procedere con la richiesta alla nuova banca.
Visualizza questo post su Instagram
