Il mutuo 100% è un’eccezione rispetto al classico finanziamento ipotecario fino all’80% del valore di perizia o del prezzo di acquisto, concesso per acquisto prima casa – in genere tramite agevolazioni statali – in particolar modo a coppie o giovani under 36 che accedono al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa. A determinate condizioni, però, tale mutuo viene concesso da alcune banche anche senza agevolazioni statali e perfino per il mutuo seconda casa.
Vediamo dunque quando è possibile ottenere un mutuo casa al 100%, le migliori offerte di maggio 2023, quali banche lo propongono e quali spese recuperare con la dichiarazione dei redditi.
Mutuo prima casa 100%: conviene?
Con un mutuo 100% si può finanziare completamente l’acquisto dell’immobile. L’accensione di un mutuo pari al prezzo integrale del valore di mercato e/o della perizia immobiliare, a fronte di un maggiore costo della rata, consente a chi a non dispone di un capitale iniziale di comprare casa. L’aspetto da considerare è ovviamente il costo della rata del mutuo 100%, che sarà più alta del mutuo a copertura dell’80% del valore dell’immobile. Le banche possono inoltre chiedere maggiori garanzie.
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Mutuo 100% giovani: cos’è?
Il mutuo prima casa giovani è un’agevolazione riservata alle coppie in cui almeno uno dei due non abbia ancora compiuto i 36 anni di età che la Legge di Bilancio 2023 ha prorogato fino al 31 dicembre 2023. L’obiettivo di questa iniziativa del Governo è quello sbloccare il mercato dei mutui per i giovani con un ISEE medio-basso, fino a 40mila euro.
Mutuo prima casa 100% per under 36: come si ottiene?
Le giovani coppie accedono in via prioritaria al Fondo di Garanzia prima casa, valido anche in caso di richiesta di mutuo per acquisto e ristrutturazione della prima casa. Il Fondo – gestito dal Consap – offre una garanzia pubblica con controgaranzia dello Stato per un massimo del 50% della quota capitale e su un importo massimo di 250mila euro, ovvero fino all’80% per giovani e famiglie mono-genitoriali con ISEE fino a 40mila euro. A fronte di questa garanzia, le banche offrono la possibilità di accendere un mutuo ipotecario fino al 100% del valore dell’immobile.
Per ottenere le agevolazioni sul mutuo prima casa l’immobile deve essere accatastato come residenziale (categoria A) e non deve essere di lusso. Oltre all’accesso al Fondo di Garanzia, l’agevolazione consiste:
- nell’applicazione di un tasso calmierato, che non può essere superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio);
- nell’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- nel riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di acquisto dal costruttore con IVA;
- nell’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui casa (acquisto, costruzione e ristrutturazione).
Mutuo 100% prima casa over 40: è possibile?
Per gli over 40 non esistono agevolazioni statali per l’acquisto/ristrutturazione di un’abitazione con mutuo ipotecario. Chi ha più di 36 anni, quindi per chiedere ed ottenere un mutuo prima casa dovrà poter dimostrare un reddito da stipendio/pensione fisso stabile, possibilmente un contratto di lavoro a tempo indeterminato. La banca può inoltre chiedere ai genitori o altri soggetti terzi di fare da garanti con la banca per il rimborso del finanziamento in caso di insolvenza dell’intestatario del mutuo. In alcuni casi le banche possono chiedere in alternativa o in aggiunta l’iscrizione di una doppia ipoteca: sull’immobile acquistato e su un altro di proprietà dell’acquirente o del garante.
Difficilmente le banche concedono mutui 100% a coloro che non hanno diritto alla garanzia statale. Tuttavia le banche non hanno vincoli di legge circa la percentuale di mutuo che possono erogare, quindi ottenere un mutuo 100% prima casa per un over 40 è possibile se non ha debiti precedenti, non ha prestato fideiussioni e ha un reddito mensile notevolmente più alto del valore della rata, la banca potrebbe comunque concedere un mutuo al 100%. Una posizione molto forte, ad esempio, è quella di chi richiede un mutuo con rata pari al 10% del valore delle sue entrate mensili.
Mutui al 100%: quali banche?
A concedere mutui al 100%, con l’attivazione del Fondo di garanzia per i mutui prima casa, sono banche come Credem, Credit Agricole, UniCredit, Banca popolare pugliese, Intesa SanPaolo, Ing, BCC, CheBanca!, BNL e molte altre. Si tratta di mutui che possono essere stipulati sia con la formula a tasso fisso che con quella a tasso variabile.
Quali sono le migliori offerte di mutuo 100%?
Tra le migliori offerte di mutuo 100% per acquisto prima casa con mutuo da 100.000 euro a 30 anni, per un residente a Roma con reddito di 1.700 euro mensili, troviamo:
- Mutuo Giovani Fondo di Garanzia Prima Casa di Banca Intesa Sanpaolo a € 454,65 al mese,
- Mutuo Giovani Under 36 con Fondo di Garanzia Consap BPER sempre a € 454,65 al mese,
- Mutuo You Giovani Green Fondo di Garanzia prima casa Banco BPM a € 464,25.
Quali sono le migliori offerte di mutuo 100% a tasso fisso?
Il miglior mutuo 100% a tasso fisso lo offre Intesa Sanpaolo tramite il Mutuo Giovani Fondo di Garanzia Prima Casa (Taeg 3,72%), per giovani di età compresa tra 18 e 36 anni non compiuti, con gestione in filiale e zero spese di istruttoria (perizia per € 320).
Segue BPER Banca, con Tan 3,60% e Taeg 3,79% (spese di istruttoria di € 390,00 e di perizia € 280,00) ma solo per chi fa richiesta online, con un’età inferiore ai 36 anni e ISEE entro i 40.000 euro.
Il terzo miglior mutuo al 100% lo offre Banco BPM con Fondo di garanzia mutuo prima casa (Taeg 3,91%), per under 36 e giovani coppie, importo massimo di € 250.000 e immobile da destinare a prima casa.
Mutuo prima casa quanto si recupera sul 730?
Nella dichiarazione dei redditi è possibile recuperare gli interessi passivi del mutuo prima casa grazie alla detrazione al 19%. Si possono portare inoltre in detrazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo del notaio per la stipula del mutuo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il tutto a patto che il mutuo prima casa sia intestato al beneficiario delle agevolazioni fiscali.
Nel modello 730 il bonus under 36 va indicato nella colonna 2, rigo G8. Nel modello Redditi PF nella colonna 2, rigo CR13.
Aumento tassi BCE quali conseguenze sui mutui?
La Banca Centrale Europea (BCE) ha stabilito un nuovo aumento dei tassi a maggio, con l’obiettivo di ridurre l’inflazione. Le conseguenze sui mutui si faranno sentire, con il tasso variabile sempre più in impennata. Ad oggi, si viaggia su rincari annui della rata superiori al 50%. In caso di nuova accensione del mutuo, gli effetti degli aumenti della BCE si fanno sentire anche in caso di tasso fisso. Gli indici di riferimento, come l’IRS e l’Euribor, sono finora saliti poco sopra il 3%.
In questi mesi è emersa una progressiva normalizzazione dei tassi di interesse. A supportare questa tesi c’è il fatto che il TAN minimo del variabile è salito a 3,80% a marzo, superando di quattro centesimi quello medio del fisso, mentre le migliori condizioni delle due opzioni si trovano rispettivamente poco sopra e poco sotto il 3%. In ogni caso, fare valutazioni in merito alle oscillazioni mensili rischia di portare a conclusioni affrettate, mentre è più opportuno concentrarsi sulle tendenze di medio periodo, per cercare la soluzione più conveniente in base alle proprie necessità e agli obiettivi di vita.
Mutuo come abbassare rata?
Per ridurre la rata del mutuo, mettendosi al riparo da futuri rincari è possibile ricorrere ad una surroga o, per chi rientra nei requisiti, sfruttare la rinegoziazione obbligatoria. Quest’ultima possibilità deve essere consentita dalla banca anche se non ci sono clausole in questo senso nel contratto di mutuo, ai sensi dell’ultima Manovra.
Si tratta di operazioni che non hanno costi e consentono di scegliere mutui con condizioni migliori rispetto all’attuale. Importante, prima di qualsiasi decisione, è fare un confronto accurato tra le diverse proposte delle banche, ma anche valutare a che punto del piano di ammortamento è il proprio mutuo.
Questo perché la maggior parte della banche utilizza piani di ammortamento alla francese, in cui il primo periodo la rata è composta per lo più dalla quota interessi, poi con il tempo la proporzione si inverte e inizia a prevalere la quota capitale.
Se il proprio mutuo è in questa seconda fase, l’impatto dei rincari non incide troppo sulla rata e potrebbe convenire rimanere con il mutuo attuale mentre invece per chi sceglie la surroga il piano di ammortamento riparte da zero.
