Ancora un aumento importante per i tassi di interesse dei mutui, con un trend in costante ascesa: lo confermano i recenti dati ABI e Bankitalia, che registrano un nuovo rialzo sui mutui (Taeg al 4,72%), evidenziando come non sia stato incamerato dal mercato il temporaneo freno della BCE ai continui rialzi del costo del denaro.
Cosa aspettarsi per i mutui di inizio 2024? Continueranno a salire o si assesteranno su un nuovo equilibrio? Conviene aspettare o accendere un mutuo subito, prima che diventi ancor più costoso? E con l’inflazione che riduce il potere d’acquisto degli stipendi, quanto si potrà ottenere nei prossimi mesi con la spesa base di reddito attuale?
Spieghiamo come e perché i mutui sono aumentati tanto, quanto costeranno da qui ai prossimi due anni e quale mutuo è oggi più conveniente.
Perché i mutui aumentano ancora?
L’aumento dei tassi di riferimento per i mutui (Euribor e IRS) è la conseguenza dell’aumento del costo del denaro stabilito dalla Banca Centrale Europea che, allo scopo di contrastare l’impennata dell’inflazione, ha avviato da luglio 2022 un programma di politica monetaria restrittiva.
L’aumento dei tassi BCE influenza anche i tassi di interesse applicati sui mutui, portando a un riduzione della liquidità di mercato e una crescita dei parametri. In meno di un anno il costo del denaro è passato dallo 0% al 4,50%.
Nonostante la BCE non abbia alzato i tassi nell’ultima riunione di ottobre, non significa che il mercato abbia acquisito fiducia: il freno alla stretta monetaria potrebbe essere temporaneo e le banche lo sanno.
Quanto saliranno ancora i mutui?
Quel che ci si aspetta per il 2024 è una crescita (seppur meno sostenuta del primo semestre dell’anno) dell’Euribor, il parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile. L’IRS – parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso – ha già triplicato il suo valore rispetto ad inizio anno per poi arrestare la sua corsa dopo l’estate, risultando oggi più conveniente del variabile.
Per i mutui variabili, in particolare, stiamo assistendo a una curva dei tassi che mostra crescite costanti mese su mese. Fino ad oggi, nel 2023 ad ogni aumento del tasso variabile dello 0,75% è seguito su un mutuo ventennale di 100mila euro un aumento di circa 80 euro al mese e di quasi mille euro l’anno.
Come saranno i tassi 2024?
Dal 20 settembre 2023, i tassi di interesse BCE sulle operazioni di rifinanziamento principali sono fissati al 4,50%, quelli sul rifinanziamento marginale al 4,75% e quelli sui depositi presso la Banca Centrale Europea al 4,00%.
Nel 2024 probabilmente si assisterà ad una stabilizzazione intorno al 5%. Questo anche a fronte delle previsioni sulla crescita dell’inflazione, che si prevede rimanga nei prossimi anni ancora alta: al netto della componente energetica, al 5,1% nel 2023, al 2,9% nel 2024 e al 2,2% nel 2025 secondo la BCE.
Si tratta ovviamente solo di ipotesi, in quanto l’andamento dei tassi in futuro sarà deciso dal Consiglio direttivo della BCE in base all’evolvere delle prospettive per l’inflazione e l’economia, riflettendo un approccio secondo il quale le decisioni sui tassi vengono definite di volta in volta a ogni riunione.
La prossima data da segnare in calendario è quella del 14 Dicembre.Se la BCE stabilisse un aumento del costo del denaro anche solo dello 0,25 punti, si arriverebbe ad un costo del denaro del 4,75% a fine 2023.
Per tutto il 2024 sono prevedibili ulteriori aumenti. Soltanto entro la fine del 2024 si potrà forse assisterà ad una fase di stabilità per poi scendere progressivamente nel corso del 2025.
Che tipo di mutuo conviene fare oggi?
Scattando una fotografia istantanea dei tassi, il mutuo più conveniente è a tasso fisso. Ma considerando nei prossimi anni una possibile normalizzazione dello scenario corrente, gli esperti consigliano di valutare anche formule ibride, ovvero i mutui a tasso misto.
Ad esempio, i mutui variabili con cap hanno un costo superiore al tasso variabile puro ma inferiore al fisso, offrendo i vantaggi di entrambe le opzioni: la convenienza immediata del variabile ma con un paracadute che fa sì che la rata non possa superare un certo limite (cap).
Un altro esempio sono i mutuo a tasso variabile con opzione, ovvero con la possibilità di passare dal tasso variabile al tasso fisso.
Quanto costa lo spread sul mutuo?
Lo spread è la percentuale applicata dalla banca sul costo della rata e corrisponde al suo margine di guadagno. Per il consumatore, questa aliquota va ad aggiungersi ai parametri Euribor per i mutui a tasso variabile, e all’IRS per i mutui a tasso fisso. La somma di spread più IRS o Euribor rappresenta il tasso applicato al mutuo (TAN).
Lo spread bancario resta lo stesso per tutta la durata del mutuo, anche in caso di tasso variabile, essendo negoziato in fase di accensione del finanziamento. Quando si rinegozia un mutuo, invece, si può contrattare per ottenere uno spread più favorevole.
Quanto costa oggi un mutuo?
Per un mutuo variabile, i tassi applicati a novembre 2023 si aggirano su una media del 6%, mentre con un fisso si può scendere fino a circa il 4%.
Chi concede i mutui più favorevoli?
Le banche non erogano mutui che prevedono una rata superiore al 33% delle entrate mensili del richiedente. Inoltre, è molto difficile trovare banche che concedano mutui con piani di ammortamento oltre i 30 anni. Il calo del potere d’acquisto degli stipendi combinato al rialzo dei tassi, sta rendendo più problematico trovare banche che concedono mutui convenienti e sostenibili. Ci sono però istituti che concedono anche mutui casa al 100% grazie a particolari formule.
Quali banche concedono mutui a 40 anni?
Oggi a concedere mutui a 40 anni sono quasi tutte le banche qualora il mutuo sia stipulato entro i 35 anni di età ed a tasso fisso, coprendo anche fino al 100% del valore dell’immobile.
Come estinguere un mutuo?
L’estinzione anticipata del mutuo deve essere richiesta alla propria banca, comunicando volontà di pagare per intero il debito residuo e chiedendo il calcolo della somma da versare per rimborsare il debito. La banca fornirà un modulo da compilare e il conteggio di estinzione anticipata. Questo comprenderà la quota capitale rimanente, ecco perché l’estinzione anticipata è tanto più conveniente quanto prima viene effettuata, mentre la sua convenienza diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.
L’ipoteca iscritta sull’immobile si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione senza alcun onere per il debitore.
Quando conviene ridurre il mutuo?
Per ridurre la rata del mutuo anche al fine di farsi accettare il finanziamento dalla banca, oltre a ottenere una soluzione più conveniente, è possibile: allungare la durata del mutuo; scegliere un mutuo variabile o un mutuo a tasso misto o con cap, in luogo del tasso fisso che ha sicuramente un importo maggiore.
