Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine con rate calcolate in base ai tassi di interesse applicati, fissi o variabili, che però oggi sono in costante crescita, a causa delle politiche monetarie della Banca Centrale Europea. In modo particolare il tasso variabile.
Considerando gli aumenti continui della rata mensile del mutuo variabile, possono esserci sostanzialmente 3 soluzioni da valutare: la surroga, anche per mutui con garanzia di Stato; la rinegoziazione soprattutto se si rientra nei benefici 2023; l’estinzione anticipata del mutuo per chi è a fine piano di ammortamento.
Vediamo come funzionano queste alternative al “caro rata” ed in quali casi conviene davvero.
Surroga del mutuo per abbassare la rata
L’alternativa all’estinzione anticipata è la surroga del mutuo verso uno a tasso fisso: con l’aumentare del tasso variabile, la forbice tenderà a ridursi rispetto al TAN del tasso fisso. Previsto con la Legge Bersani, il passaggio contrattuale ad una diversa banca dl proprio mutuo, comporta la cessione del debito e la stipula di un nuovo contratto.
Il vantaggio della surroga è che garantisce un tasso più contenuto, lo svantaggio è che la nuova banca potrebbe chiedere di stipulare una polizza di assicurazione a protezione del capitale. Che tuttavia, costi a parte, resta comunque una forma di tutela del mutuatario.
Un altro vincolo potrebbe essere la richiesta di apertura di un conto corrente presso il nuovo istituto di credito, sul quale “appoggiare” la domiciliazione delle rate. In questo caso, è bene valutare i costi accessori per capire se davvero nel vale la pena.
Rinegoziazione del mutuo variabile
La rinegoziazione del mutuo ipotecario permette di concordare con la banca nuovi e più convenienti termini per il rientro del debito. In primis, la scelta classica è quella di passare ad un tasso fisso, oggi più conveniente del passato a causa del rialzo dei tassi.
Bisogna capire però se il proprio contratto prevede tale switch. Se la rinegoziazione era già prevista dal contratto di mutuo, è possibile che sia anche stato previsto un tasso fisso già negoziato, messo nero su bianco al momento della stipula.
Se così non fosse, è diritto del mutuatario richiederlo comunque: potrebbe essere la stessa banca a trovare più conveniente passare ad una formula più aggiornata e conveniente per entrambe le parti, con una rinegoziazione diretta.
Occhio però ai costi extra: l’istruttoria potrebbe nascondere un conto molto salato.
La rinegoziazione obbligatoria 2023
La Manovra di Bilancio 2023 ha previsto la possibilità di accedere alla rinegoziazione obbligatoria del mutuo variabile qualora si vantino i seguenti requisiti:
- debito residuo inferiore a 200.000 euro,
- ISEE non superiore a 35.000 euro,
- nessun ritardo nei precedenti pagamenti.
Su invito dell’ABI, le banche sono disponibili a valutare un’applicazione più ampia di questi criteri per venire incontro al caro mutui delle famiglie con mutui variabili senza cap.
Estinzione anticipata mutuo: come funziona
L’estinzione anticipata del mutuo ipotecario è una facoltà prevista in tutti i casi, a determinare condizioni e tempistiche.
Si tratta di un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca il capitale residuo prima della scadenza naturale del piano di ammortamento del mutuo. Nei contratti di “credito fondiario” (mutuo per acquisto o ristrutturazione casa), la legge attribuisce al mutuatario la facoltà di restituire anticipatamente il mutuo, in tutto o in parte, senza pagare gli interessi fino a quel momento maturati.
Dal febbraio 2007, i mutui concessi da istituti finanziari, banche ed enti di previdenza (INAIL, INPS, ecc.) per acquistare o ristrutturare case e uffici sono senza penali o commissioni in caso di estinzione anticipata.
Penali mutui variabili
Se si vuole estinguere un mutuo contratto prima di febbraio 2007 per il quale era prevista una penale di estinzione anticipata, si può chiedere e ottenere dalla banca un ribasso secondo parametri stabiliti dalla legge, in base al momento in cui ci si trova rispetto al decorso del piano di ammortamento concordato.
- Negli ultimi due anni: nessuna penale
- Nel terzultimo anno del piano: penale massima 0,2%
- Negli anni precedenti: penale massima 0,5%
Prevista anche una clausola di salvaguardia: se la penale nel contratto era pari o uguale al massimo applicabile, allora viene ridotta dello 0,2%. Ad esempio, se la penale era dello 0,50% diventa dello 0,30% e poi zero già dal terzultimo anno.
Penali mutui fissi
Per estinguere mutui stipulati fino al 31 dicembre 2000, valgono le stesse penali massime stabilite per i mutui variabili. Se accesi in data successiva, si applicano le seguenti penali massime:
- Negli ultimi due anni nessuna penale
- Nel terzultimo anno del piano: penale massima 0,2%
- Nella seconda metà del piano prima del terzultimo anno: penale massima 1,50%
- Nella prima metà del piano: penale massima 1,90%
Estinzione totale o parziale del mutuo: cosa cambia
In caso di estinzione totale del mutuo, il debito viene estinto completamente e rimborsato alla banca in un’unica soluzione. Esercitare questa opzione può comportare dei costi aggiuntivi:
- pagamento penale per mutui accesi prima di febbraio/aprile 2007;
- costo interessi maturati dalla banca tra il versamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo.
L’estinzione parziale del mutuo consiste nel versare una determinata somma alla banca, che scalerà questo importo dal debito residuo. L’estinzione parziale può incidere non prevede penali e addebito interessi ma, a seconda della tipologia di mutuo, può incidere in modo proporzionale sull’importo della rata o sulla durata del mutuo.
Come richiedere l’estinzione del mutuo
Per estinguere un mutuo occorre rivolgersi direttamente alla propria banca, comunicando la propria volontà e chiedendo il calcolo della somma da versare per rimborsare il debito debito (aggiornato allo specifico giorno di estinzione, comprensivo dunque anche dei dietimi giornalieri): l’eventuale modulo da compilare è fornito dalla banca, che si occuperà anche di produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata.
Alla comunicazione vanno allegate copia del documento di identità del richiedente e copia del codice fiscale. Se il mutuo è stato stipulato prima di aprile 2007, è necessario presentare anche una Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che certifica i requisiti necessari per l’applicazione delle penali ridotte introdotte dalla Legge Bersani. La banca, effettuate tutte le verifiche necessarie, ha tempo 30 giorni per rilasciare la documentazione che attesta la fine del contratto di mutuo.
Conviene estinguere in anticipo il mutuo?
Per rispondere a questa domanda occorre chiarire in primo luogo che esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento.
In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il metodo cosiddetto “francese”: la rata è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All’inizio si pagano soprattutto interessi e poi via via si intacca il capitale vero e proprio. Poiché gli interessi vengono applicati sul capitale residuo, a mano a mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
In un mutuo con piano di ammortamento alla francese, in linea teorica, l’estinzione anticipata del mutuo conviene di più se il rimborso è all’inizio: con questa tipologia di piano di rimborso, infatti, gli interessi sono pagati prima rispetto al capitale, perciò la convenienza dell’estinzione anticipata diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.
Detto questo, è chiaro che all’inizio del piano di ammortamento è meno probabile che si abbia il capitale necessario ad estinguere in anticipo il mutuo contratto. Questa opzione, semmai, viene valutata da coloro ai quali mancano pochi anni per terminare il piano di ammortamento di un mutuo variabile e stanno vedendo la rata salire di mese in mese in questo difficile 2022, dopo anni di tassi ai minimi.
Ebbene, in termini assoluti è chiaro che andranno a “perderci” dal momento che hanno già pagato tutti gli interessi e stanno ormai restituendo il solo capitale, ma è anche vero che – facendosi due conti – per chi ha da restituire una quota capitale esigua (entro poche decine di migliaia di euro), potrebbe valutare questa opzione per evitare che il rincaro progressivo dei tassi faccia lievitare la rata.
