Il mattone è sempre al primo posto tra i desideri degli italiani, e chi non dispone della liquidità per comprare casa sceglie da storica tradizione il mutuo ipotecario, utile per diventare proprietari di abitazione ma anche per costruire o ristrutturare un immobile e sostituire e rifinanziare mutui già ottenuti per le stesse finalità.
In tempo di crisi economica e alti tassi che incidono sulla rata mensile, tuttavia, è bene conoscere a fondo le regole sul ritardato o mancato pagamento della rata stessa: in caso di morosità, infatti, si può arrivare anche al pignoramento.
Vediamo dunque come funziona il piano di rientro del mutuo e come evitare rischi.
Mutuo ipotecario: cosa significa
Il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura da 5 a 30 anni. E’ detto ipotecario perché il rimborso nei confronti della banca è garantito da un’ipoteca sul bene acquistato. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile.
Considerando la durata, il mutuo necessita di un’attenta pianificazione di medio-lungo termine il che significa valutare se le proprie entrate siano sufficienti per pagare le rate. È ragionevole che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per poter far fronte alle spese.
Interessi e costi del mutuo
Il costo più importante di un mutuo è costituito dalla rata, composta di una quota capitale a titolo di restituzione del prestito, e di una quota interessi calcolata in base al tasso di interesse, che può essere fisso o variabile.
- Il tasso fisso è quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato che dovessero verificarsi nel tempo. Il tasso fisso è consigliato a chi teme che i tassi di mercato possano crescere e fin dal momento della firma del contratto vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire.
- Il tasso variabile può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza perché segue le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito stabilito sui mercati monetari e finanziari. Il rischio principale è un aumento dell’importo delle rate. Il tasso variabile è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato, e comunque può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.
Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto. Oltre agli interessi, un mutuo ipotecario prevede alcune spese aggiuntive che sono:
- un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”, che viene trattenuta direttamente dalla banca;
- le spese di istruttoria;
- le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell’immobile da ipotecare;
- le spese notarili per il contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari;
- il costo del premio di assicurazione;
- la commissione annua di gestione della pratica;
- le spese per l’incasso della rata.
Considerazioni prima di accendere un mutuo
Chiunque può richiedere un mutuo, purché possa dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma avuta in prestito. A tal fine, l’intermediario valuterà il merito creditizio del consumatore.
Garanzie aggiuntive
In generale, la banca concede un importo sulla base del valore dell’immobile da acquistare, che non supera l’80% del valore dell’immobile stabilito in base alla perizia effettuata da un tecnico indipendente, nonché della valutazione del merito creditizio. A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso applicano condizioni meno favorevoli per il cliente.
Condizioni a confronto
Chi volesse chiedere un mutuo ipotecario, è bene che prima confronti le offerte di mercato: o tassi e le condizioni possono variare, anche di molto. Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno. Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello della banca.
Cosa succede se non si paga la rata del mutuo
E’ bene infine prestare attenzione alle possibili conseguenze dell’inadempimento per il cliente.
Il debitore diventa moroso (dovrà pagare gli interessi sulle rate mensili non corrisposte) fin dal primo giorno di ritardo ed è soggetto al pagamento degli interessi di mora con percentuale indicata nel contratto. Con un ritardo superiore a 30 giorni scatta anche la segnalazione come cattivo pagatore ed anche il pignoramento diventa legittimo (per contratti successivi al 2016, quando è entrata in vigore la modifica al TUB con il cosiddetto Decreto Mutui):
- per ritardato pagamento di almeno 7 rate tra 30 e 180 giorni (art. 40 del Testo Unico Bancario);
- per ritardato pagamento oltre i 180 giorni di una o più rate.
La banca e il cliente, però, al momento della conclusione del contratto possono stabilire con una specifica clausola (il cd. Patto Marciano) che, in caso di mancato pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca acquisisca l’immobile costituito in garanzia, oppure i proventi della vendita dello stesso, senza dover attivare le procedure esecutive giudiziarie.
Con questa clausola, il consumatore ha diritto di ricevere l’eventuale eccedenza tra il valore del bene (stimato – in caso di trasferimento al finanziatore – da un perito indipendente, scelto dalle parti di comune accordo) o i proventi della vendita del bene e l’importo residuo del debito.
Il trasferimento del bene immobile o del ricavato della vendita dello stesso comporta l’estinzione del debito a carico del consumatore, anche se il valore del bene immobile trasferito (o l’ammontare dei proventi della vendita) è inferiore al debito residuo.
Se il consumatore non sottoscrive la clausola di inadempimento, la banca potrà effettuare la procedura prevista dal Tub (art. 40 comma 2)
